一、房地產(chǎn)證券化的概念

所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價證券形式。房地產(chǎn)證券化把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。從理論上講，房地產(chǎn)證券化是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革。它的實現(xiàn)與發(fā)展，是因為房地產(chǎn)和有價證券可以有機結(jié)合。房地產(chǎn)證券化實質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，是以房地產(chǎn)這種有形資產(chǎn)做擔(dān)保，將房地產(chǎn)股本投資權(quán)益予以證券化。其品種可以是股票、可轉(zhuǎn)換債券、單位信托、受益憑證等等。

二、我國當(dāng)前實施房地產(chǎn)證券化的制約因素

(一)體制制約

房地產(chǎn)證券化是發(fā)達國家金融創(chuàng)新的產(chǎn)物,其基礎(chǔ)是私有制,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的細(xì)分出售正是私有化的集中體現(xiàn)。而我國所要建立的社會主義市場經(jīng)濟體制顯然是有別于西方國家的市場經(jīng)濟體制。從實際情況看,目前我國還不能將大量資金投資于房地產(chǎn),而是優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)、能源、交通、原材料等短線部門,這就決定了我國所要推行的房地產(chǎn)證券化有一定的范圍限制。況且,我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資與金融體制正在進行重大改革,專業(yè)銀行商業(yè)化、利率市場化、項目業(yè)主負(fù)責(zé)制等舉措正是改革的重大步驟,但是這些目標(biāo)的真正實現(xiàn)還要經(jīng)歷一個相當(dāng)長的過程。這也在一定程度上制約了我國的房地產(chǎn)證券化進程。

(二)法規(guī)制約

住房貸款證券化是一項極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程,將銀行債權(quán)轉(zhuǎn)化為投資者有價證券持有權(quán)的過程中,涉及原始債權(quán)人、證券特設(shè)機構(gòu)、信用評級機構(gòu)、貸款服務(wù)、證券投資者等方面的利益。然而,我國現(xiàn)行《證券法》的相關(guān)條款中,缺乏對資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用中的規(guī)定,這勢必增加住房貸款證券化的推進難度。同時,在建立風(fēng)險隔離機制所要借助的相關(guān)法律有《破產(chǎn)法》和《信托法》,由于這兩種法規(guī)在國內(nèi)出現(xiàn)的時間還不長,實施過程中難免存在種種困難。

(三)資本市場的制約

現(xiàn)階段,我國的證券市場雖然發(fā)展迅速,但仍屬初級階段,市場容量和市場規(guī)模十分有限。而房地產(chǎn)證券化品種很多,一經(jīng)推出勢必會給已經(jīng)“飽和”的證券市場帶來巨大壓力,這對證券市場的發(fā)展很不利。房地產(chǎn)證券化工具多半是依賴于證券交易所進行交易的,房地產(chǎn)證券流通市場要承受證券市場與房地產(chǎn)市場的雙重風(fēng)險,這更會使其在流通中受阻。

（四)房地產(chǎn)金融一級市場欠發(fā)達

西方房地產(chǎn)證券化的規(guī)律是:房地產(chǎn)金融一級市場發(fā)展到一定程度后,必然要尋求發(fā)展二級市場,因為二級市場能解決一級市場發(fā)展中面臨的流動性、資金來源、信貸集中性等主要矛盾;二級市場的出現(xiàn)又促進了一級市場的發(fā)展。我國長期實行的福利住房制度使房地產(chǎn)金融市場一直沒有獲得真正的發(fā)展,尤其是國有四大商業(yè)銀行在金融市場上的壟斷地位,決定了我國房地產(chǎn)金融市場以非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)的商業(yè)銀行為主體。

(五)信用制約

現(xiàn)階段,我國尚無完整意義上的個人信用制度,銀行很難對借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確判斷,對個人信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查和對貸款風(fēng)險的評價顯得困難重重。由于個人流動性大、財務(wù)收支狀況難以確定,銀行為了減少信貸風(fēng)險,只好在貸款方式上嚴(yán)格控制,無形中制約了個人信貸業(yè)務(wù)規(guī)模的擴展,而規(guī)模過小的住房抵押貸款初級市場對證券化的推行是沒有實際意義的。

(六)技術(shù)制約

首先,房地產(chǎn)證券化雖然原理簡單,但真正的實施難點很多。其次,我國現(xiàn)階段的會計與稅收處理遠遠不能滿足房地產(chǎn)證券化進展的需要。怎樣才能避免雙重征稅是一個復(fù)雜的問題,不同的會計處理會導(dǎo)致不同的證券化成本與收益,如何設(shè)計合理的房地產(chǎn)證券化會計制度將是一個漫長的過程。第三,我國對房地產(chǎn)證券化技術(shù)的研究剛剛起步,國內(nèi)缺乏相關(guān)技術(shù)人才,房地產(chǎn)證券化具體操作技術(shù)尚不成熟,這將成為制約我國房地產(chǎn)證券化進程的重要因素。

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