一、在交付定金時應(yīng)該注意什么問題？

1.定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。在房屋買賣交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回;若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，賣家不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。

我國《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約定，不得超過主合同的標(biāo)準額的20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對定金做了約定并實際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。定金合同從實際交付定金之日起生效。

2.定金條款相關(guān)法律風(fēng)險提示

1、“定金”與“訂金”。能發(fā)生雙倍返還的為“定金”。如約定“訂金”，則在一方違約時，不適用定金罰則。故購房合同中對“定金”的表述應(yīng)明確，字面及解釋均應(yīng)符合法律規(guī)定的形式，嗣后的該款收據(jù)內(nèi)容表述亦應(yīng)明確為購房“定金”，任何表述為“訂金”、“小訂”、“定錢”、“押金”、“保證金”、“信譽金”、“誠意金”、“意向金”、“代購金”、“違約擔(dān)保金”的做法，或?qū)υ摽钪Ц?、收取的不一致表述，均有可能?dǎo)致不適用定金罰則的法律后果。同時亦要避免合同與收據(jù)對“定金”表述不一致性。

2、買方交付定金作為簽訂房屋買賣合同的擔(dān)保，應(yīng)屬立約定金。作為立約定金，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力并無關(guān)系，其生效是獨立的，在主合同之前即成立。買受人交付定金，有必要對定金性質(zhì)予以明確：履約定金還是立約定金。如系后者，出賣方選擇拒絕訂立合同時，買受人只能接受雙倍返還定金的賠償。定金收據(jù)雖為合同，但無法承載規(guī)范的房屋買賣合同所具備的必要條款。故房屋交易達成意向，不僅需要擬定盡可能內(nèi)容詳盡的合同，且應(yīng)成為交付定金的前提。

二、如何合理約定購房定金?

如果房屋買賣中， 雙方基本達成意向，購房人繳納了定金，如果任何一方違約導(dǎo)致合同無法履行。則對實際交付的定金施行定金罰則，即：購房人違約則不能要求返還定金，賣房人違 約則需要雙倍返還定金。如果買方全款購房則資金充足，履行付款義務(wù)問題不大，那么就要著重防范賣方的違約行為，可以約定較高數(shù)額的定金，如總價20%，這 樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時辦理過戶手續(xù)。反之，由于定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，如果沒有較大把握辦理房貸，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴審核貸款的情況，一旦貸款無法辦理，那么如果沒有其他約定，將導(dǎo)致需要向賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

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