一、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房如何進(jìn)行法律定義

“小產(chǎn)權(quán)房”其實(shí)并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。“小產(chǎn)權(quán)房”是指一些村集體組織或者開發(fā)商出售的建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設(shè)的房屋。因此，小產(chǎn)權(quán)房的交易是違反國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定的，這類房屋買賣的合同本身是違法也是無效的。目前因農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房交易引發(fā)的民事糾紛正在逐年遞增，筆者所在的人民法庭上個(gè)月就受理了兩起類似案件。因此，正確認(rèn)識小產(chǎn)權(quán)房交易的風(fēng)險(xiǎn)對于防范房屋交易風(fēng)險(xiǎn)和化解社會矛盾都具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、小產(chǎn)權(quán)房如何進(jìn)行法律處理

購買小產(chǎn)權(quán)房在現(xiàn)實(shí)中主要存在以下四方面的風(fēng)險(xiǎn)：一是辦不了房產(chǎn)證，這類房屋是建在集體土地上，根據(jù)法律規(guī)定是不允許對外銷售的，購買這樣的房屋在沒有改變土地性質(zhì)的情況下是不能辦理房產(chǎn)證的，沒有房產(chǎn)證的房屋在法律意義上是不受保護(hù)的，同時(shí)，這類房屋在再次轉(zhuǎn)讓及遺贈、繼承等方面都會面臨困難；二是違約風(fēng)險(xiǎn)，由于小產(chǎn)權(quán)房交易違反了國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，其買賣合同是違法的，也是自始無效的，一旦某一方反悔并訴至法院，法院將判決退款退房，在實(shí)踐中，很多賣方都是抓住這一點(diǎn)搞一房二賣或者進(jìn)行其他的違約行為；三是拆遷難補(bǔ)償，購房者雖然雙方簽有購房合同，但卻屬無效合同，小產(chǎn)權(quán)房除了不能辦理房產(chǎn)證外，大多還是違章建筑，有被拆除的危險(xiǎn)，業(yè)主也不能因?yàn)椴疬w而得到安置補(bǔ)償；四是房屋質(zhì)量沒有保證，小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，出售方不是合法的開發(fā)公司，購買后不能享受到《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的售后保修服務(wù)，發(fā)生質(zhì)量問題往往只能自行承擔(dān)。

筆者在辦理此類案件過程中，針對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房交易的特點(diǎn)總結(jié)了三點(diǎn)防范意見：第一是要提前認(rèn)識到小產(chǎn)權(quán)房交易的風(fēng)險(xiǎn)，最好是不要購買這種農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，也就避免了購買小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的一切風(fēng)險(xiǎn)；第二是已經(jīng)購買了這種小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主，要積極找到出賣方協(xié)商，盡可能地通過補(bǔ)交土地出讓金，轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，從而使小產(chǎn)權(quán)房變成能夠辦理房產(chǎn)證的商品房，從而使自己的權(quán)利受到法律的保護(hù)；第三是在與出賣方協(xié)商未果的情況下，可以起訴至法院，請求法院確認(rèn)此類房屋買賣合同無效，實(shí)現(xiàn)退房退款的目的，如果購買方是在不明知所購買的房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房的，賣方在簽訂合同時(shí)也未盡到告知義務(wù)的，購買方還可以依法追究賣方的締約過失責(zé)任。