一、隱名租賃合同的法律概念

借名購房，顧名思義，即是購房人作為實(shí)際出資人購買房屋，登記于他人名下，但所有權(quán)仍屬于出資人的情形。

購房人需以他人名義買房，主要有如下原因：規(guī)避法律、政策的限制性規(guī)定。為了改善城市低收入居民的居住條件，在城市商品房之外，政府實(shí)施保障性安居工程，建設(shè)了包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等在內(nèi)的特殊住房。中央財(cái)政對保障性住房投入了大額的專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼，這是政府為城市低收入居民所提供的一項(xiàng)特殊的社會(huì)福利政策，故保障性住房的購房者需要具備特殊的條件，對其有嚴(yán)格的資格審核。除此之外，面對當(dāng)前房價(jià)高漲等具體情況，一些房價(jià)過高的城市為徹底遏制房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)和過度投資，在2010年《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》出臺(tái)后，先后有46個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施了基本限購令，根據(jù)購房者戶籍和家庭單位對其購房數(shù)量進(jìn)行限制，以期購房需求和房價(jià)回到理性合理和可支撐的水平。

貪圖特殊的身份或條件所享有的便利、優(yōu)惠。如單位集資建房，通常只面向單位員工出售，或是單位員工購買的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場價(jià)格；又如開發(fā)商銷售手段，只面向小區(qū)業(yè)主銷售停車用房，或是采取抽簽排序選房的方式銷售房屋并不允許轉(zhuǎn)讓抽簽序號(hào)；再如公積金貸款，或其他商業(yè)貸款，要求貸款人必須具備某些資格條件或是信用等級；等其他情形。購房者通常為了享有這些特殊身份或條件所帶來的購房優(yōu)惠、便利而采取借名購房的方式以他人名義購房。

二、隱名租賃合同的法律問題

借名購房使得房產(chǎn)登記的權(quán)利人并非真正的房屋所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則，為避免給交易相對人帶來不可預(yù)見的損害，維護(hù)交易安全和穩(wěn)定，物權(quán)的所屬應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示。動(dòng)產(chǎn)以其占有為公示，不動(dòng)產(chǎn)的公示方式即是登記。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！笨梢钥闯觯粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)過登記始發(fā)生物權(quán)效力。一經(jīng)公示，即產(chǎn)生公信力。當(dāng)事人基于對財(cái)產(chǎn)權(quán)屬公示的信賴而為的交易行為，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，比如善意取得制度。而對于借名購房，出資人并不是登記的權(quán)利人，即使其事實(shí)上對該房屋占有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。登記權(quán)利人如果擅自處分該房屋，如設(shè)定抵押、出售等，如果相對方符合善意取得的要件，法律會(huì)偏重保障交易安全和善意相對人的利益，不會(huì)僅因其非事實(shí)權(quán)利人，無權(quán)處分而判定該物權(quán)變動(dòng)無效。因此，借名購房如果發(fā)生糾紛，通常會(huì)陷入這樣的境地：法律保護(hù)當(dāng)事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對人基于物權(quán)公示公信力產(chǎn)生的信賴?yán)嬉跃S持社會(huì)的穩(wěn)定。