一、金融產(chǎn)權(quán)商鋪關(guān)系面臨的困境
目前，國內(nèi)為數(shù)不少的產(chǎn)權(quán)式商鋪使用項(xiàng)目，不少處于艱難維持狀態(tài)，極少實(shí)現(xiàn)投資者的投資愿望或預(yù)期的項(xiàng)目。近年來雖陸續(xù)有投資者集體與管理公司的租金談判糾紛出現(xiàn)，甚至還引發(fā)大量集體訴訟案件，但由于投資者與經(jīng)營公司或商家相比處于明顯弱勢地位，再加之小業(yè)主往往人數(shù)眾多，難統(tǒng)一意見，僵持到最后多以投資者讓步告終。如何保護(hù)較為弱勢的投資者的權(quán)益，實(shí)務(wù)界與理論界對(duì)此的認(rèn)識(shí)尚未完全一致。建設(shè)部于2001年頒布實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》第11條明文規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！笨梢姡ㄔO(shè)部明令禁止開發(fā)商對(duì)未竣工商品房采用售后包租的形式進(jìn)行銷售，而對(duì)于開發(fā)商對(duì)已竣工商品房進(jìn)行售后包租并未明示禁止。同時(shí)，對(duì)開發(fā)商以外的管理公司對(duì)未竣工和已竣工商品房的售后包租行為均未明令禁止。
二、金融產(chǎn)權(quán)商鋪法律關(guān)系規(guī)制
（1）制定并推行規(guī)范化的產(chǎn)權(quán)式商鋪合同范本。國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪交易大多還是使用《商品房買賣合同》、《委托經(jīng)營合同》等文本，而房地產(chǎn)開發(fā)商出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，往往在合同中制定權(quán)利義務(wù)不平等的格式條款，處于弱勢的投資者受到專業(yè)知識(shí)水平的限制，既無從識(shí)別合同陷阱，又無法與開發(fā)商平等協(xié)商，只能被動(dòng)接受合同條款，當(dāng)雙方發(fā)生爭議時(shí)，投資者的利益難以通過合同獲得有效保護(hù)。
（2）建立產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入和擔(dān)保制度。目前導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)模式遭遇面臨困境的重要原因在于部分開發(fā)商缺乏專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的情況下，未進(jìn)行系統(tǒng)嚴(yán)密的前期論證，就盲目引進(jìn)國外模式上項(xiàng)目，只顧資金回籠不顧后續(xù)經(jīng)營管理，以致大部分項(xiàng)目火爆熱銷開局，但最終因種種問題經(jīng)營不善、難以為繼甚至無法正常開業(yè)而告終。因此，筆者建議應(yīng)從嚴(yán)控制產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售，對(duì)該類商鋪的銷售采取準(zhǔn)入制度。只有具備一定開發(fā)資質(zhì)和銷售規(guī)模的開發(fā)商，才準(zhǔn)予采取分割轉(zhuǎn)讓的預(yù)售模式。
（3）健全產(chǎn)權(quán)式商鋪的相關(guān)法律制度。有學(xué)者建議對(duì)《房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《商品房預(yù)售管理辦法》等相關(guān)法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充完善，通過這種完善，對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的法律性質(zhì)予以明確定位，對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪中蘊(yùn)含各種關(guān)系予以厘清，同時(shí)對(duì)諸如產(chǎn)權(quán)式商鋪轉(zhuǎn)讓能否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、投資人能否取得產(chǎn)權(quán)關(guān)鍵問題予以統(tǒng)一把握，對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪售后包租如何管理等疑難問題進(jìn)一步明確。[6] 筆者認(rèn)為，建立健全關(guān)于產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)銷售、管理的法律制度，不應(yīng)囿于建設(shè)部的部門規(guī)章和國務(wù)院的額行政法規(guī)，同時(shí)應(yīng)提升法律規(guī)制的層次，在更高層次的立法中例如《合同法》、《物權(quán)法》等對(duì)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)房產(chǎn)的相關(guān)問題作出特殊規(guī)定。
