一、金融產(chǎn)權(quán)商鋪法律關(guān)系分析

（1）買賣合同法律關(guān)系。投資者就購(gòu)買商鋪與開(kāi)發(fā)商簽訂《商鋪買賣合同》后，雙方即成立買賣合同法律關(guān)系。在該法律關(guān)系中，開(kāi)發(fā)商的主要義務(wù)是如約交付商鋪，且承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。而投資者向開(kāi)發(fā)商支付商鋪價(jià)款后取得商鋪產(chǎn)權(quán)。與一般房屋買賣法律關(guān)系相比，該法律關(guān)系有其特殊性：第一，一般房屋買賣追求的是房產(chǎn)價(jià)值，而產(chǎn)權(quán)式商鋪交易則追求投資、經(jīng)營(yíng)收益，因此產(chǎn)權(quán)商鋪的實(shí)際價(jià)值受市場(chǎng)波動(dòng)和時(shí)間影響較大；第二，投資者購(gòu)買商鋪后須將商鋪?zhàn)赓U給開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商指定的第三方，因此在產(chǎn)權(quán)式商鋪模式中，投資者住獲得商鋪的有限所有權(quán)；第三，產(chǎn)權(quán)式商鋪具有房產(chǎn)證券化的特征。

（2）租賃合同法律關(guān)系。投資者購(gòu)得商鋪后，不是用于自己經(jīng)營(yíng)，而是將商鋪?zhàn)庥陂_(kāi)發(fā)商或第三方經(jīng)營(yíng)，因此投資者和開(kāi)發(fā)商或?qū)嶋H經(jīng)營(yíng)第三方之間就發(fā)生了租賃法律關(guān)系。業(yè)主的主要義務(wù)是交付商鋪，主要權(quán)利是收取約定的租金。

（3）委托經(jīng)營(yíng)法律關(guān)系。在產(chǎn)權(quán)商鋪商業(yè)模式中，投資者和地產(chǎn)商均不自己直接經(jīng)營(yíng)商鋪，而是委托第三方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。雙方簽訂《委托經(jīng)營(yíng)合同》，如此，在開(kāi)發(fā)商或投資者與實(shí)際經(jīng)營(yíng)的第三方間建立委托經(jīng)營(yíng)法律關(guān)系。該法律關(guān)系的基本特征是委托方委托受托方在一定年限內(nèi)對(duì)物業(yè)整體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，受托方在委托年限內(nèi)占有使用物業(yè)并完成約定的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，收取經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。在此種模式下，投資者的收益源自經(jīng)營(yíng)收益，開(kāi)發(fā)商或管理公司并不直接承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 

二、金融產(chǎn)權(quán)商鋪法律規(guī)避

（1）產(chǎn)權(quán)式商鋪權(quán)屬登記的法律風(fēng)險(xiǎn)。出于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的需要，開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)放式賣場(chǎng)僅進(jìn)行面積分割，各小商鋪間無(wú)內(nèi)墻分隔，僅以地釘、劃線等為區(qū)別界線。而委托經(jīng)營(yíng)期間，開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)商為統(tǒng)一布局規(guī)劃，往往改變要小業(yè)主所購(gòu)鋪位的利用方式，或?qū)I(yíng)業(yè)大廳的功能區(qū)域重新劃分，或?qū)⑾噜忎佄缓喜⑹褂玫?。由于“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”無(wú)實(shí)體墻壁分割的特點(diǎn)，在實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)商對(duì)小業(yè)主商鋪的利用方式的變更更是普遍?，F(xiàn)行我國(guó)房屋權(quán)屬登記規(guī)則對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的登記確權(quán)未有明確規(guī)定，但實(shí)踐中各地對(duì)虛擬式產(chǎn)權(quán)式商鋪是否予以登記則做法不一。

（2）產(chǎn)權(quán)式商鋪運(yùn)營(yíng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。是運(yùn)營(yíng)合同期限內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)。獲得商鋪產(chǎn)權(quán)，并非投資者購(gòu)買商鋪的最終目的，其目的在于投資升值及獲取投資收益。發(fā)達(dá)國(guó)家早已將成熟的商業(yè)項(xiàng)目作為金融化產(chǎn)品來(lái)運(yùn)作。普遍看來(lái)，產(chǎn)權(quán)式商鋪?lái)?xiàng)目的經(jīng)營(yíng)價(jià)值應(yīng)優(yōu)先于房產(chǎn)價(jià)值，而且投資者投資產(chǎn)權(quán)式商鋪收益的主要來(lái)源是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。