一、金融產(chǎn)權商鋪的概念

產(chǎn)權式商鋪最早興起于20世紀70年代歐美發(fā)達國家。近年來，這種所有權和經(jīng)營權分離的房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式迅速興起于國內(nèi)一些發(fā)達城市。它的典型運作模式是先由地產(chǎn)商開發(fā)建設商業(yè)項目，然后按照一定的布局和設計，分割成面積較小的若干單元即產(chǎn)權式商鋪，并將此出售給投資者；投資者擁有產(chǎn)權式商鋪的產(chǎn)權，但并不獨立經(jīng)營，而是以租賃或委托經(jīng)營的方式將其交由開發(fā)商或者第三方經(jīng)營使用，開發(fā)商或第三方按約定向投資者支付固定的租金或收益。

在實踐中，產(chǎn)權式商鋪主要有兩種形式：一種則是“獨立產(chǎn)權式商鋪”，即開發(fā)商對敞開式賣場進行物理形態(tài)分割，商鋪間以內(nèi)隔物理墻等形式予以區(qū)分。小業(yè)主擁有分割部分的獨立產(chǎn)權，商鋪的業(yè)主可以自營，也可以出租或交由開發(fā)商或其他經(jīng)營公司包租；另一種是“虛擬產(chǎn)權式商鋪”，即開發(fā)商將開放式賣場進行面積分割，小商鋪間無內(nèi)墻隔離，且不劃分實際區(qū)域，產(chǎn)權登記在投資者名下，并在一定期限委托經(jīng)營，委托經(jīng)營期間往往對各小商鋪進行重新布局或合并使用。

二、金融產(chǎn)權商鋪的類型

關于產(chǎn)權式商鋪是否成立獨立物權以及是債權還是物權的爭議，隨著我國部分城市房管部門對產(chǎn)權式商鋪予以登記發(fā)證而暫告終結，但對于產(chǎn)權式商鋪的權利類型問題卻仍存在爭議。歸結起來，主要有兩種觀點：

建筑物區(qū)分所有權說。按照我國通說，建筑物區(qū)分所有權是由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權、共用部分持份權及因共同關系所生的成員權所構成的特別所有權。我國《物權法》第 70 條的規(guī)定亦持此觀點。日本、德國及我國臺灣地區(qū)的立法與學說中, 建筑物各區(qū)分部分能否成為專有部分的主要判定標準是, 考察其是否具有結構上和利用上的獨立性，即所謂的“物理性墻壁”。從我國有些城市明令禁止對“虛擬產(chǎn)權式商鋪”進行登記的做法來看，顯然是持此種判定標準。

按份共有說。所謂按份共有，是指各權利人按其占有份額對共有財產(chǎn)享有權利和分擔義務的共有。在實踐中，產(chǎn)權式商鋪的劃分方式，不是進行物理形態(tài)的空間分割，而是商鋪所有權量的抽象分割，而這正符合民法按份共有制度中“應有部分應作抽象理解”的要求。據(jù)此，有學者認為“投資者名為購房實為認購賣場份額的行為，應認定為按份共有關系”。

對產(chǎn)權式商鋪的權利類型界定應區(qū)分產(chǎn)權式商鋪的類型。“獨立產(chǎn)權式商鋪”，因存在物理形態(tài)分割界限而具備結構上和利用上的獨立性，其形態(tài)和利用上均符合傳統(tǒng)建筑物區(qū)分所有權理論，故其權利類型應為建筑物區(qū)分所有權。而“虛擬產(chǎn)權式商鋪”，因不具有物理形態(tài)上的構造獨立性，如理論上不加以區(qū)分而簡單將其定性為“區(qū)分所有權”，將無法解決現(xiàn)實中小業(yè)主要求獨立分割商鋪的尷尬?！疤摂M產(chǎn)權式商鋪”實際為一個權屬單元的所有權量的抽象分割，將其權利類型界定為按份共有，利于解決實踐中產(chǎn)權式商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營和個體物權的沖突，為立法規(guī)制提供理論依據(jù)。