一、金融借貸合同中的跳單案例

2015年6月14日，被告趙某到原告房屋中介公司看房，并簽訂了看房確認(rèn)書。確認(rèn)書約定甲方（被告）在看房后，甲方與房屋權(quán)屬人簽訂存量房屋買賣合同時(shí)，甲方應(yīng)支付房屋總價(jià)款的1.5%作為中介傭金支付給乙方（原告），支付日期為簽訂合同當(dāng)日一次性支付。看房確認(rèn)書中體現(xiàn)“乙方提供并帶領(lǐng)甲方現(xiàn)場(chǎng)了解共兩處房源，房源信息為房屋位置英雄會(huì)6-2109，建筑面積47平方米，價(jià)格32萬(wàn)元；房屋位置英雄會(huì)6-1431，建筑面積47平方米，價(jià)格35萬(wàn)元?！?015年6月26日，被告通過(guò)另一家中介公司與房主簽訂了房屋買賣合同，房屋位于開發(fā)區(qū)銀座尚品6號(hào)樓公寓2109室，房屋面積47.08平方米，價(jià)款31萬(wàn)元。雙方因中介傭金無(wú)法達(dá)成一致協(xié)議而訴至法院，要求被告向原告支付相應(yīng)的傭金。

二、跳單行為的法律規(guī)制

黑龍江省大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院于近日判決駁回原告房屋中介公司的訴訟請(qǐng)求。宣判后，雙方當(dāng)事人表示不上訴，判決已生效。

法院生效裁判認(rèn)為，原告與被告簽訂的看房確認(rèn)書，意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故對(duì)看房確認(rèn)書的效力予以確認(rèn)。該確認(rèn)書中明確約定，看房人與賣房人簽訂存量房屋買賣合同后，由看房人支付中介傭金。依據(jù)合同法第四百二十六條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。原告僅帶領(lǐng)被告看房，為被告提供購(gòu)房機(jī)會(huì)，而被告并未通過(guò)原告的居間行為與賣房人簽訂合同，現(xiàn)被告通過(guò)其他的居間公司已與賣房人簽訂房屋買賣合同，原告關(guān)于被告與賣房人何時(shí)簽訂合同、房屋價(jià)款均不知曉，原告并未促成被告與賣房人之間合同成立。

“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息，繞開中介公司而與房屋出賣人達(dá)成房屋買賣合同，從而致使中介公司無(wú)法得到應(yīng)得的服務(wù)費(fèi)，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條款的約定，衡量買方是否構(gòu)成“跳單”的違約行為，關(guān)鍵是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立。這種情況，就不構(gòu)成“跳單”行為，買方就不構(gòu)成違約，也就無(wú)需再向原告支付中介傭金。

看買方是否利用該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件，這就涉及到舉證責(zé)任的問(wèn)題。按照誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，原告作為中介公司應(yīng)承擔(dān)舉證證實(shí)：作為買方的被告確實(shí)利用此信息與天地源中介公司惡意簽訂中介合同，避免中介費(fèi)用。而原告并沒有舉證予以證實(shí)，故承擔(dān)舉證不能的法律后果。