一、房地產典當關系的特點

目前，我國法律、行政法規(guī)尚沒有對典當法律關系作出具體界定，僅有現行行政規(guī)章規(guī)范典當行為關系，即2005年商務部與公安部共同頒布的《典當管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和2012年12月5日商務部制定的《典當行業(yè)監(jiān)管規(guī)定》。

《辦法》第三條規(guī)定，典當是指當戶將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。第四十條規(guī)定，典當期限或者續(xù)當期限屆滿后，當戶應當在5日內贖當或者續(xù)當。逾期不贖當也不續(xù)當的，為絕當。第四十一條規(guī)定，典當行在當期內不得出租、質押、抵押和使用當物。因此，現行典當法律關系是典當行與當戶之間的權利義務關系。其法律關系的內容是當戶享有取得當金、贖回當物的權利，負有交付當物(包括辦理質、抵押登記)的義務；典當行享有收取當金利息和典當綜合費用、保管當物，以及按《辦法》規(guī)定處理絕當物品的權利，負有支付當金的義務。由此可知，典當法律行為是典當行與當戶之間交付當物、當金，支付當金利息、典當綜合費用，贖回當物，以及處理絕當物品的合法民事行為。

二、房地產典當關系的界定

（1）典當法律行為是雙方實踐行為。典當法律關系要求當戶提交當物，《辦法》第四十一條規(guī)定：“典當行在當期內不得出租、質押、抵押和使用當物。質押當物在典當期內或者續(xù)當期內發(fā)生遺失或者損毀的，典當行應當按照估價金額進行賠償。遇有不可抗力導致質押當物損毀的，典當行不承擔賠償責任?！惫十攽籼峤划斘锸墙⒌洚敺申P系的前提條件，典當行對當物具有保管義務，典當具有保管屬性。在民法理論中，對保管法律行為屬于實踐法律行為的認識是一致的。另一方面，典當行接收當物即負有支付當金的義務。當票是典當行已經完成當金交付的憑證，證明交付的是當金而不是借款。因此，典當法律關系形成的過程表明典當行為集聚保管、質(抵)押、借貸法律行為要素，故要物行為是典當法律行為的充分必要條件。前述案件雙方當事人在整個交易過程中，均未辦理所稱當物的土地使用權抵押登記手續(xù)，缺乏當物交付行為。當戶將《土地使用權證》交與典當行的行為不能代替典當法律行為規(guī)范的房地產典當以“辦理抵押登記”為當物交付的行為。

（2）典當法律行為是要式行為。典當法律行為是當戶提交當物，典當行發(fā)放當金的法律行為。根據《辦法》第三十條“當票是典當行與當戶之間的借貸契約，是典當行向當戶支付當金的付款憑證。典當行和當戶就當票以外事項進行約定的，應當補充訂立書面合同，但約定的內容不得違反有關法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定”之規(guī)定，當票是典當法律關系成立的標志。故典當法律行為是要式法律行為。