一、房地產(chǎn)典當(dāng)關(guān)系的特點

目前，我國法律、行政法規(guī)尚沒有對典當(dāng)法律關(guān)系作出具體界定，僅有現(xiàn)行行政規(guī)章規(guī)范典當(dāng)行為關(guān)系，即2005年商務(wù)部與公安部共同頒布的《典當(dāng)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和2012年12月5日商務(wù)部制定的《典當(dāng)行業(yè)監(jiān)管規(guī)定》。

《辦法》第三條規(guī)定，典當(dāng)是指當(dāng)戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。第四十條規(guī)定，典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿后，當(dāng)戶應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)贖當(dāng)或者續(xù)當(dāng)。逾期不贖當(dāng)也不續(xù)當(dāng)?shù)?，為絕當(dāng)。第四十一條規(guī)定，典當(dāng)行在當(dāng)期內(nèi)不得出租、質(zhì)押、抵押和使用當(dāng)物。因此，現(xiàn)行典當(dāng)法律關(guān)系是典當(dāng)行與當(dāng)戶之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。其法律關(guān)系的內(nèi)容是當(dāng)戶享有取得當(dāng)金、贖回當(dāng)物的權(quán)利，負(fù)有交付當(dāng)物(包括辦理質(zhì)、抵押登記)的義務(wù)；典當(dāng)行享有收取當(dāng)金利息和典當(dāng)綜合費用、保管當(dāng)物，以及按《辦法》規(guī)定處理絕當(dāng)物品的權(quán)利，負(fù)有支付當(dāng)金的義務(wù)。由此可知，典當(dāng)法律行為是典當(dāng)行與當(dāng)戶之間交付當(dāng)物、當(dāng)金，支付當(dāng)金利息、典當(dāng)綜合費用，贖回當(dāng)物，以及處理絕當(dāng)物品的合法民事行為。

二、房地產(chǎn)典當(dāng)關(guān)系的界定

（1）典當(dāng)法律行為是雙方實踐行為。典當(dāng)法律關(guān)系要求當(dāng)戶提交當(dāng)物，《辦法》第四十一條規(guī)定：“典當(dāng)行在當(dāng)期內(nèi)不得出租、質(zhì)押、抵押和使用當(dāng)物。質(zhì)押當(dāng)物在典當(dāng)期內(nèi)或者續(xù)當(dāng)期內(nèi)發(fā)生遺失或者損毀的，典當(dāng)行應(yīng)當(dāng)按照估價金額進(jìn)行賠償。遇有不可抗力導(dǎo)致質(zhì)押當(dāng)物損毀的，典當(dāng)行不承擔(dān)賠償責(zé)任?！惫十?dāng)戶提交當(dāng)物是建立典當(dāng)法律關(guān)系的前提條件，典當(dāng)行對當(dāng)物具有保管義務(wù)，典當(dāng)具有保管屬性。在民法理論中，對保管法律行為屬于實踐法律行為的認(rèn)識是一致的。另一方面，典當(dāng)行接收當(dāng)物即負(fù)有支付當(dāng)金的義務(wù)。當(dāng)票是典當(dāng)行已經(jīng)完成當(dāng)金交付的憑證，證明交付的是當(dāng)金而不是借款。因此，典當(dāng)法律關(guān)系形成的過程表明典當(dāng)行為集聚保管、質(zhì)(抵)押、借貸法律行為要素，故要物行為是典當(dāng)法律行為的充分必要條件。前述案件雙方當(dāng)事人在整個交易過程中，均未辦理所稱當(dāng)物的土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)，缺乏當(dāng)物交付行為。當(dāng)戶將《土地使用權(quán)證》交與典當(dāng)行的行為不能代替典當(dāng)法律行為規(guī)范的房地產(chǎn)典當(dāng)以“辦理抵押登記”為當(dāng)物交付的行為。

（2）典當(dāng)法律行為是要式行為。典當(dāng)法律行為是當(dāng)戶提交當(dāng)物，典當(dāng)行發(fā)放當(dāng)金的法律行為。根據(jù)《辦法》第三十條“當(dāng)票是典當(dāng)行與當(dāng)戶之間的借貸契約，是典當(dāng)行向當(dāng)戶支付當(dāng)金的付款憑證。典當(dāng)行和當(dāng)戶就當(dāng)票以外事項進(jìn)行約定的，應(yīng)當(dāng)補充訂立書面合同，但約定的內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定”之規(guī)定，當(dāng)票是典當(dāng)法律關(guān)系成立的標(biāo)志。故典當(dāng)法律行為是要式法律行為。