一、出售回租的稅務處理

（一）出售方（承租方）的增值稅和營業(yè)稅的處理

《國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）第一條規(guī)定:“根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅?！?/p>

（二）受讓人（出租方）的增值稅和營業(yè)稅的處理

根據(jù)《國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）的規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。改變了過去從形式看待售后回租的行為，將資產的出售和租回視為同一項交易，因此，稅務處理上不再分解為出售和租賃兩筆業(yè)務，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍。但不征收增值稅和營業(yè)稅是相對于出售方（承租方）而言的，對受讓人（出租方）仍應按相關融資租賃業(yè)務征收營業(yè)稅和增值稅。

（三）出售方（承租方）的企業(yè)所得稅的處理

《國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）第二條規(guī)定:“根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務費用在稅前扣除?！被诖艘?guī)定，融資性售后回租業(yè)按照以下三種情況進行企業(yè)所得稅處理：

第一，由于承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移，根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中，承租人出售資產的行為，不符合收入確認條件，因此，不確認為銷售收入。

第二，出售方（承租方）仍按出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊，也就是折舊處理上同未發(fā)生過售后回租行為一樣，仍同自有資產一樣繼續(xù)計提折舊。

第三，對于融資租賃利息部分支出，作為財務費用予以扣除。

《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條規(guī)定，融資租入的固定資產，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關費用為計稅基礎；租賃合同未約定付款總額的，以該資產的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關費用為計稅基礎。第四十七條規(guī)定，以融資租賃方式租入固定資產發(fā)生的租賃費支出，按照規(guī)定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。稅法對融入固定資產，采用相對簡化的處理方式，按合同規(guī)定的租賃付款額或者公允價值作為固定資產的入賬價值，將會計準則中確認的未實現(xiàn)融資費用直接計入固定資產原值，然后分期計提折舊?？梢娙谫Y性售后回租的支付稅前扣除政策不同于融資租賃的稅前扣除政策。

二、出售回租的最新政策

關于售后回租進行融資的契稅政策如下根據(jù)通知，以下情況免征或不征契稅：

（一）對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。

（二）單位、個人以房屋、土地以外的資產增資，相應擴大其在被投資公司的股權持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。

（三）個體工商戶的經(jīng)營者將其個人名下的房屋、土地權屬轉移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權屬轉回原經(jīng)營者個人名下，免征契稅。

（四）合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權屬轉移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權屬轉回原合伙人名下，免征契稅。

通知稱，市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。通知指出，以招拍掛方式出讓國有土地使用權的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權承受人。企業(yè)承受土地使用權用于房地產開發(fā)，并在該土地上代政府建設保障性住房的，計稅價格為取得全部土地使用權的成交價格。據(jù)介紹，本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。《財政部國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》第二條同時廢止。

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