一、金融市場(chǎng)善意取得構(gòu)成的案例
原告：楊某夫婦，被告：廉某，第三人：趙某。1990年4月，廉某與趙某按照當(dāng)?shù)亓?xí)俗舉行了婚禮，未領(lǐng)取結(jié)婚證，婚后生育一子。2003年8月，雙方共同出資47880.78元在廉某單位購(gòu)買(mǎi)了帶有福利性質(zhì)的住房一套，并由廉某單位統(tǒng)一辦理了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證辦理在廉某名下，未載明共有人。2007年11月，廉某在網(wǎng)上發(fā)布了售房信息，隨后與趙某發(fā)生矛盾，兩人分居。2008年4月，楊某夫婦從網(wǎng)上看到廉某的售房信息后便與廉某聯(lián)系協(xié)商購(gòu)房事宜。締約前，楊某夫婦查看了廉某的房產(chǎn)證，詢(xún)問(wèn)了廉某的家庭狀況，廉稱(chēng)自己?jiǎn)紊?，該房屋為其個(gè)人所有。2008年4月15日，楊某夫婦以15.5萬(wàn)元的價(jià)格與廉某訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。合同訂立后，楊某夫婦將現(xiàn)金6.5萬(wàn)元及金額為8萬(wàn)元的定期存單交付給廉某；廉某將房屋產(chǎn)權(quán)證和購(gòu)房原始發(fā)票交付給楊某夫婦。同年4月底，楊某夫婦收到廉某交付的房屋鑰匙，并占有該房屋。
合同簽訂后，楊某夫婦與廉某一起到房管部門(mén)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，由于相關(guān)證明文件不齊備，房管部門(mén)未予辦理。在此情況下，楊某夫婦將已交付的8萬(wàn)元存單掛失，并到所購(gòu)買(mǎi)的房屋周?chē)M(jìn)一步打聽(tīng)、詢(xún)問(wèn)該房屋的相關(guān)情況。經(jīng)了解，廉某有丈夫趙某，在某單位工作。2008年5月4日，楊某夫婦到趙某單位找到趙某，并向其核實(shí)其與廉某的身份關(guān)系。趙某表示其與廉某系夫妻關(guān)系，未辦理結(jié)婚證，并表示其不同意出售房屋。
二、善意取得案例的法律規(guī)制
首先，廉某單方處分登記在其個(gè)人名下的房產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分。其次，受讓人楊某夫婦依據(jù)善意取得制度不能取得該房產(chǎn)的所有權(quán)。因?yàn)榱车臒o(wú)權(quán)處分，其與受讓人楊某夫婦的交易存在權(quán)利瑕疵，雙方訂立的合同處于效力待定狀態(tài)。故楊某夫婦能否依據(jù)善意取得制度取得該交易的房屋產(chǎn)權(quán)，除了已滿足支付合理對(duì)價(jià)的條件外，還需要滿足以下幾方面的條件:
（1）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的。受讓人善意與否，主要應(yīng)從受讓人受讓物時(shí)是否知曉出讓人為無(wú)權(quán)處分的角度進(jìn)行審查。如果受讓人受讓該物時(shí)知曉出讓人為無(wú)權(quán)處分仍然購(gòu)買(mǎi)，則不符合主觀善意的要求；反之，則符合。那么，如何審查認(rèn)定受讓人的“不知曉”狀態(tài)呢？筆者認(rèn)為，主要應(yīng)從受讓人是否盡到了當(dāng)時(shí)情景下一般購(gòu)買(mǎi)人的注意義務(wù)角度進(jìn)行審查。結(jié)合該案，楊某夫婦是否善意應(yīng)從訂立合同和履行合同兩個(gè)階段進(jìn)行分析。其中，訂立合同階段楊某夫婦查看了廉某的房產(chǎn)證，并詢(xún)問(wèn)了廉某的婚姻狀況，盡到了當(dāng)時(shí)情景下一般購(gòu)買(mǎi)人的注意義務(wù)。
（2）受讓人的“善意”應(yīng)當(dāng)持續(xù)到取得受讓物所有權(quán)時(shí)為止。該案在審理過(guò)程中，對(duì)受讓人“善意”的持續(xù)期間問(wèn)題，根據(jù)《物權(quán)法》中的善意取得制度，“受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意”應(yīng)理解為取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的整個(gè)過(guò)程均為“善意”。依據(jù)物權(quán)公示原則，不動(dòng)產(chǎn)要取得所有權(quán)必須完成變更登記手續(xù)，在完成不動(dòng)產(chǎn)變更登記之前，該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)不能發(fā)生變更。在所有權(quán)尚未發(fā)生變動(dòng)之前，善意購(gòu)買(mǎi)人對(duì)交易物尚不能取得物權(quán)，其與出賣(mài)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系屬于合同法調(diào)整范疇，尚不在物權(quán)法調(diào)整之列。故物權(quán)法善意取得制度中界定的善意應(yīng)當(dāng)持續(xù)到取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的整個(gè)過(guò)程。
