一、我國不動產(chǎn)融資租賃合同的法律效力

司法解釋規(guī)定，人民法院應(yīng)當根據(jù)合同法第二百三十七條的規(guī)定，結(jié)合標的物的性質(zhì)、價值、租金的構(gòu)成以及當事人的合同權(quán)利和義務(wù)，對是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認定。對名為融資租賃合同，但實際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院按其實際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。在此，司法解釋以法律關(guān)系的構(gòu)成要件為判斷標準，以是否執(zhí)行融資租賃內(nèi)含的權(quán)利義務(wù)關(guān)系作為糾紛裁判的方法來考察效力問題。因此，不動產(chǎn)融資租賃的效力問題，即，以不動產(chǎn)為標的的融資租賃雖然不會直接因為標的物的原因而被認定合同無效，但是卻可能不被認定為融資租賃法律關(guān)系，因此導(dǎo)致融資租賃公司預(yù)期的合同利益得不到全面保護。

二、房地產(chǎn)融資租賃是否能像普通融資租賃業(yè)務(wù)涉及營業(yè)稅、印花稅等其他稅種

房產(chǎn)稅——企業(yè)應(yīng)將融資租入資產(chǎn)作為一項固定資產(chǎn)計價入賬，同時確認相應(yīng)的負債，并計提固定資產(chǎn)的折舊。同時對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。印花稅——在傳統(tǒng)出租業(yè)中，出租人和承租人要簽訂《租賃合同》，按照合同金額的0.1%，雙方要分別繳納印花稅。在融資租賃業(yè)務(wù)中，出租人與供貨商簽訂《購買合同》，出租人與承租人簽訂《購買合同》以及《融資租賃合同》。融資租賃合同的雙方當事人按照合同約定金額的萬分之零點五繳納印花稅，《購買合同》的當事人按照合同金額的萬分之三分別繳納印花稅。營業(yè)稅——納稅人銷售不動產(chǎn)按收取的營業(yè)額全額繳納5%稅率的營業(yè)稅。營業(yè)稅作為一種間接稅，稅負可以轉(zhuǎn)嫁，納稅人與實際稅負人不一致，作為實際稅負人的購買方承擔這筆稅費，而且沒有進項抵扣政策，間接加重了購買方的經(jīng)營負擔。在繳納增值稅或者營業(yè)稅時，還要負擔城市維護建設(shè)稅以及教育費附加。在每一筆融資租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，承租方還要在實際負擔流轉(zhuǎn)稅的同時負擔城市維護建設(shè)稅和教育費附加。土地增值稅——實行四級超率累進稅率。目前，在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，囿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的限制，各地稅務(wù)部門一般對土地增值稅按1%-2%的固定比例征收，但是對二級市場的轉(zhuǎn)讓，則嚴格核算交易價格與房屋原價的差距并以此為標準進行征收;如果融資租賃期結(jié)束后的第二次轉(zhuǎn)讓仍按實質(zhì)交易的性質(zhì)對待，必將極大增加承租人的交易成本。

三、房地產(chǎn)融資租賃有哪些稅務(wù)風險

(一)交易中可能存在價外費用一般情況下，計算貨物勞務(wù)涉及的流轉(zhuǎn)稅計稅依據(jù)時，會確認是否要將價外費用考慮進去。就營業(yè)稅而言，其計稅依據(jù)即營業(yè)額應(yīng)包括全部的價款與價外費用。在房地產(chǎn)售后回租交易中，如果房地產(chǎn)企業(yè)以低于市場公允的售價吸引商鋪購買者，使得商鋪購買者在未來一段時期無償或低于市價將商鋪交予房地產(chǎn)企業(yè)進行管理，并由房地產(chǎn)企業(yè)獲得相關(guān)收益，那么稅務(wù)機關(guān)就會認為房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商鋪時無償或低于市價取得了購房者日后一段期間不動產(chǎn)的使用權(quán)，即稅法規(guī)定的“其他經(jīng)濟利益”(屬于價外費用的一種)。在這種情況下，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)重新核定營業(yè)稅的計稅依據(jù)。（二）計稅基礎(chǔ)與會計核算中的差異在房地產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)中，對于售后回租房地產(chǎn)的入賬價值，會計處理時會考慮最低租賃付款額現(xiàn)值以及其他相關(guān)費用，但稅法僅按照實際支付的款項作為資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。需進行納稅調(diào)整。由于不涉及損益類科目，所以不會產(chǎn)生遞延所得稅。此外，會計處理要對未確認融資費用加以確認，而稅務(wù)處理并不確認，對于融資租回房地產(chǎn)的資產(chǎn)折舊，因為回租房地產(chǎn)的價值不同，折舊也會不同，對此年度匯算清繳也應(yīng)作相應(yīng)的納稅調(diào)整。

(三) 產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動的情況下需繳契稅《契稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：(一)國有土地使用權(quán)出讓;(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換;(三)房屋買賣;(四)房屋贈與;(五)房屋交換。房地產(chǎn)的融資租賃，實質(zhì)上是出租人轉(zhuǎn)移了與其房地產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風險和報酬的租賃。由于在融資租賃期間房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于出租方，還沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移變動，因此，融資租賃期間的房產(chǎn)不交契稅。但是如果在融資租賃期過后，租賃雙方的房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，則承租方應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。

上述內(nèi)容為關(guān)于房產(chǎn)租賃的稅務(wù)風險介紹。如果您有相關(guān)的難題，請來電咨詢專業(yè)律師，我們將為您提供更好的服務(wù)。