一、抵押登記內容與抵押合同約定不一致

在抵押貸款的實踐中，有的銀行很注意抵押合同的內容但是忽視了抵押登記的具體要求，以致抵押登記內容與抵押合同約定不一樣。如銀行與甲公司、乙公司簽訂了一份抵押擔保借款合同。合同約定，由銀行向甲公司發(fā)放貸款若干，由乙公司以其正在建設的兩幢寫字樓及其所附著的地塊的土地使用權為該貸款提供抵押擔保。為保證抵押確實有效，銀行要求乙公司辦理抵押登記，并將乙公司寫字樓及附著土地的使用權一并抵押的事項在報紙上予以公告。但事后，銀行從乙公司提供的登記文件看，乙公司只將寫字樓所附著的土地使用權設定抵押登記，而未將兩幢寫字樓辦理抵押登記。此處發(fā)生了抵押登記與抵押合同的效力何者優(yōu)先的問題。

根據(jù)《擔保法》有關規(guī)定，以房屋等地上附著物或土地使用權設定抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由此可見，登記是抵押合同的生效要件。該案中雙方簽訂的抵押合同約定，將乙公司在建的兩幢寫字樓及其所附著之土地使用權一并設定抵押。但在辦理抵押登記中，兩幢寫字樓未被列入抵押登記的范圍。那么合同中有約定而未被登記記載的抵押物是否生效？對此最高人民法院頒布的《關于適用擔保法若干問題的解釋》第61條明確規(guī)定：“抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致，以登記記載的內容為準”。鑒于此，合同項下的有關對在建的兩幢寫字樓的抵押，因未依法登記而不能產(chǎn)生效力，銀行的合同項下?lián)碛械牡盅簷啻嬖谝欢▎栴}。

另外，從法理來看，土地使用權與其地上附著物應同時抵押。擔保法第36條規(guī)定：“以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押?！辫b于本案的情況，依法應將該在建寫字樓及其所附之土地使用權一并抵押。而且根據(jù)抵押合同的約定，也表露了當事人愿將土地使用權和其在建工程一并抵押的真實意愿。同時，本案中的抵押合同的內容曾在當?shù)厝請笊嫌枰怨?，在一定程度上起到公告的作用。?jù)此，銀行可主張登記的抵押權的效力應及于其地上建筑物。但該主張是否能得到法院的支持，有待法院對上述事實及相關證據(jù)的認定。司法實踐中，法院較為注重抵押登記的效力。

二、登記程序不規(guī)范

在房產(chǎn)抵押貸款中還有因登記程序不規(guī)范引發(fā)糾紛的情形。如有一家企業(yè)在于銀行簽訂房產(chǎn)抵押合同時，將有房屋所有權證的廠房和實際擁有的土地使用權卻一直未辦理土地使用權證的土地使用權一并抵押給銀行。該抵押合同在房管部門辦理了抵押登記。該企業(yè)的土地使用權經(jīng)過了上級主管部門同意買受的。房產(chǎn)登記機構沒有慎重審查申請登記材料，在沒有《國有土地使用權證》的情況下，僅憑抵押合同和《房屋所有權證》就辦理了抵押登記。該登記是在建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》時候辦理的，該辦法明確規(guī)定：以集體所有制企業(yè)房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報上級主管機關備案；辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關交驗《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)權證》等文件。在房產(chǎn)登記部門存在疏漏——缺乏《國有土地使用權證》的情況下辦理了抵押登記，此種登記的效力是否應該得到肯定?

有人認為，根據(jù)《擔保法》的有關規(guī)定，房產(chǎn)抵押合同簽訂后辦理了房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，應當認定抵押登記有效，抵押合同也應該有效。也有的人認為，法院應該從登記程序不規(guī)范的角度審查抵押登記的合法性和有效性。

從實踐操作來看，這種登記程序上存在瑕疵的抵押手續(xù)能否得到法院的認可，存在一定的或然性，因為畢竟缺乏明確肯定其有效性的法律規(guī)定。倘若抵押登記無效，從而導致抵押合同無效，則必然導致銀行的優(yōu)先受償權受損。

三、房產(chǎn)先出租后抵押

房產(chǎn)先出租后抵押，這是房產(chǎn)抵押貸款糾紛中時有發(fā)生的欺詐情形。房產(chǎn)所有人先串通第三者，通過合法的形式將房產(chǎn)租賃給第三者，租期較長（例如10年以上），租金在訂立合同時一次付清。然后，將房產(chǎn)抵押給銀行取得貸款。該陷阱的迷惑性在于按常規(guī)的抵押物審查方法難于發(fā)現(xiàn)抵押物是否出租，法律意識不強的信貸員即使發(fā)現(xiàn)也未必能識別其中所蘊藏的風險，抵押登記機關對此項內容通常也不予審查。

出租的房產(chǎn)用于抵押的風險性在于，當借款人不能按時歸還貸款，而金融機構實現(xiàn)抵押權時，即使抵押權實現(xiàn)，金融機構在房產(chǎn)人與第三者約定的租期內也不能受償分文?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！?這意味著，抵押權實現(xiàn)后，抵押人（原房屋產(chǎn)權人）與第三者簽訂的租賃合同仍然有效，無論是銀行還是其他的受讓人取得抵押房屋的產(chǎn)權，都不能自行與租賃人解除或變更合同，如果此時租金已經(jīng)一次性付清或租金明顯偏低的話，房產(chǎn)的價值肯定要大打折扣，其對銀行貸款也就很難談得上保障性。

以上便是房產(chǎn)抵押貸款糾紛的基本形式，希望能幫您解決問題。在具體的司法實踐中，由于案件情況各異，建議最好事先咨詢相關的律師，更好地解決您在生活中遇到的難題。