一、宅基地使用權(quán)法律規(guī)定

農(nóng)房用地并沒(méi)有明確的法律規(guī)定，主要是指宅基地及其宅基地上房屋及其附屬物的總稱，宅基地所有權(quán)歸屬于集體所有，使用權(quán)歸屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

（一）宅基地法律概念：廣義上的宅基地是所有用于建造房屋以供居住、適用的土地，包括國(guó)家所有土地和集體所有土地的住宅用地；狹義的宅基地僅僅針對(duì)集體所有土地上的農(nóng)村居民，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為保障農(nóng)戶生活需要而撥給農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用的土地，用于建造住房、輔助用房。

（二）宅基地使用權(quán)的法律性質(zhì)：一是用益物權(quán)，屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，權(quán)利人僅享有使用權(quán)，以宅基地的使用價(jià)值為支配內(nèi)容，包括占有、使用和收益，具備用益物權(quán)的三性。此外，《物權(quán)法》對(duì)宅基地使用權(quán)的界定、權(quán)利內(nèi)容、取得、行使、轉(zhuǎn)讓、消滅都做了明確規(guī)定；二是缺少處分權(quán)，相對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)的處分權(quán)能相比，其不能出租、買賣、贈(zèng)與，也不能抵押；三是具有身份屬性。權(quán)利主體為農(nóng)村村民，不包括城鎮(zhèn)居民。為原始取得時(shí)，只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織的自然人成員以個(gè)人或者農(nóng)戶的名義申請(qǐng)宅基地（通過(guò)申請(qǐng)分配取得），為繼受取得時(shí)，集體以外的其他村民可通過(guò)合同協(xié)議取得。但并不意味著是身份權(quán)。因?yàn)槊穹w系中的身份法區(qū)別于財(cái)產(chǎn)法（債權(quán)，物權(quán)），它強(qiáng)調(diào)人的身份關(guān)系，特指親屬與繼承，完全不同于此處財(cái)產(chǎn)法里的宅基地使用權(quán)。

（三）宅基地使用權(quán)的特點(diǎn)：一是權(quán)利無(wú)償取得。其取得和行使由國(guó)家法律和相關(guān)行政法規(guī)規(guī)定，不需要村民付出土地價(jià)值的對(duì)價(jià)，體現(xiàn)國(guó)家和集體對(duì)村民住房的保障；二是權(quán)利期限無(wú)期限。但當(dāng)國(guó)家征用土地、村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途、宅基地超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)法定程序合理調(diào)劑或重新安排，權(quán)利會(huì)發(fā)生變化；權(quán)利人死亡或作為標(biāo)的物的宅基地滅失，權(quán)利將終止；三是權(quán)利行使內(nèi)容受到限制。用途受到嚴(yán)格限制，只能用于建生住宅和附屬設(shè)施，不得用作生產(chǎn)性的營(yíng)利活動(dòng)，其流轉(zhuǎn)條件同樣嚴(yán)格：出賣住房時(shí)，其流轉(zhuǎn)范圍只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)。宅基地使用權(quán)還不得用于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或出租，不得抵押，不得作為出資入股。

（四）宅基地使用權(quán)的范圍：包括主體范圍與空間范圍。主體范圍主要是具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍、具有民事行為能力的自然人；空間范圍包括地上地表部分、垂直地下的部分土地和地上一定的空間高度。

二、宅基地使用權(quán)抵押的法律障礙

（一）宅基地使用權(quán)抵押法律規(guī)定

宅基地使用權(quán)必須與土地使用權(quán)一并行使。其流轉(zhuǎn)方式包括出售、出租、繼承、贈(zèng)與、遺贈(zèng)。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：……（--）耕地、宅基地、白留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外……”第34條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：……（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)……”法律明文禁止宅基地使用權(quán)抵押，并沒(méi)有禁止宅基地上房屋及其附屬物的抵押，即可以對(duì)農(nóng)房所用權(quán)進(jìn)行抵押貸款。盡管如此，農(nóng)房抵押貸款也面臨著法律風(fēng)險(xiǎn)：實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，農(nóng)房及農(nóng)房所占的宅基地使用權(quán)可以一并通過(guò)拍賣、變賣或折價(jià)方式就房屋價(jià)值部分優(yōu)先償還債務(wù)，但是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是受限制的，只能轉(zhuǎn)讓給無(wú)房的本集體成員，由于本集體成員人數(shù)有限，其需求不定，存在無(wú)人購(gòu)買的情形，這時(shí)就存在抵押權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

《土地管理法》第62條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”.可以看出行政法規(guī)對(duì)農(nóng)房出租不予支持，其帶來(lái)的負(fù)面結(jié)果就是不能再申請(qǐng)宅基地，至于農(nóng)房出租是否有效并沒(méi)有明確說(shuō)明，根據(jù)合同法鼓勵(lì)交易的精神，只要沒(méi)有違反強(qiáng)制性行政法規(guī)，此合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效，因此，宅基地所有權(quán)人可以出租房屋，只是不能再申請(qǐng)宅基地。

（二）宅基地使用權(quán)抵押的法律規(guī)定與現(xiàn)實(shí)需求的沖突：一是不能做到“地盡其用”,嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并不能有效地保護(hù)耕地。一戶多宅，亂占地建房、多占地建房現(xiàn)象明顯，還存在“空中村”現(xiàn)象；二是不能長(zhǎng)期承擔(dān)社會(huì)保障。農(nóng)民大量涌人城市，嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，無(wú)法真正解放農(nóng)村生產(chǎn)力，同時(shí)農(nóng)村社會(huì)保障體系不應(yīng)只依靠土地來(lái)提供社會(huì)保障；三是發(fā)達(dá)地區(qū)城郊部分農(nóng)民在空余的土地上建造房屋對(duì)外出售，形成了“隱形市場(chǎng)”.增加了當(dāng)事人的交易成本和風(fēng)險(xiǎn)，不利于交易雙方合法權(quán)益的保護(hù)；四是不利于農(nóng)民融資。大多數(shù)農(nóng)村家庭擁有的不動(dòng)產(chǎn)主要是住宅和宅基地使用權(quán)，而現(xiàn)行法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致抵押擔(dān)保困難，進(jìn)而很難獲得銀行貸款。

三、如何規(guī)避農(nóng)房用地貸款法律風(fēng)險(xiǎn)及立法建議

（一）規(guī)避農(nóng)房用地貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)建議：一是以宅基地使用權(quán)或農(nóng)房所有權(quán)出租收益權(quán)為抵押對(duì)象。法律沒(méi)有禁止宅基地使用權(quán)可以出租，而宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓對(duì)象又受無(wú)房的本集體成員的限制，可以將宅基地出租收益權(quán)為抵押對(duì)象，最好規(guī)定在70年以內(nèi)；二是以農(nóng)房進(jìn)行抵押時(shí)，由保險(xiǎn)公司或村集體或其他農(nóng)戶進(jìn)行擔(dān)保，由金融機(jī)構(gòu)將貸款的部分資金，按風(fēng)險(xiǎn)度及系數(shù)劃轉(zhuǎn)給保險(xiǎn)公司，同時(shí)國(guó)家給予一定的優(yōu)惠政策或貼息。農(nóng)戶、金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、村集體、其他農(nóng)戶，保險(xiǎn)公司、村集體和其他農(nóng)戶對(duì)貸款農(nóng)戶的債務(wù)提供擔(dān)保終債務(wù)不能清償，擔(dān)保方將負(fù)責(zé)清償被擔(dān)保方所欠銀行的債務(wù)，而擔(dān)保方有權(quán)將被擔(dān)保物有條件處置；三是商業(yè)銀行與集體經(jīng)濟(jì)組織、宅基地使用權(quán)人設(shè)立宅基地使用權(quán)合同制，即通過(guò)宅基地使用權(quán)人與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂《宅基地使用權(quán)合同》的制度管理宅基地使用權(quán)，在合同中約定無(wú)償使用期限，商業(yè)銀行可以與宅基地使用權(quán)人在合同有效期內(nèi)對(duì)宅基地使用權(quán)或地上建筑物進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，合同期滿后集體經(jīng)濟(jì)組織將宅基地收回并另行分配給其他符合宅基地使用條件的人。

（二）農(nóng)房用地抵押貸款的立法建議：有限度的規(guī)定宅基地流轉(zhuǎn)方式。一是規(guī)定宅基地使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈(zèng)與、遺贈(zèng)，但必須有嚴(yán)格限制條件，即必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的無(wú)宅基地成員；二是宅基地使用權(quán)抵押，可以向銀行申請(qǐng)貸款，但貸款用途必須更為明確嚴(yán)格規(guī)定；三是為了防止宅基地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地等，保持宅基地總量平衡，通過(guò)拍賣、變賣、折價(jià)實(shí)現(xiàn)宅基地抵押權(quán)時(shí)，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買、集體經(jīng)濟(jì)組織收購(gòu)、國(guó)家回購(gòu)按序享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，受讓人的優(yōu)先順序?yàn)椋悍蠗l件的近親屬、本集體組織成員、本集體組織、國(guó)家回購(gòu)，符合條件的近親屬指具有本集體組織身份的父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。當(dāng)上位優(yōu)先權(quán)人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，下位優(yōu)先權(quán)方可行使其權(quán)利。其中近親屬和本集體組織成員都必須符合一人一戶的要求；國(guó)家回購(gòu)后，把宅基地儲(chǔ)備起來(lái)，可以轉(zhuǎn)讓、出租給符合條件的公民，也可以作為保障性住房出租給經(jīng)濟(jì)能力差的人，或者提供給五保戶等無(wú)經(jīng)濟(jì)能力的人免費(fèi)使用，當(dāng)不符合條件，隨時(shí)收回土地；三是為了防止濫用此項(xiàng)制度，必須制定嚴(yán)格的監(jiān)督程序。任何濫用權(quán)利的行為都要承擔(dān)嚴(yán)格的民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任。

以上便是集體所有權(quán)土地上的房產(chǎn)抵押貸款的情況，希望能幫您解決問(wèn)題。在具體的司法實(shí)踐中，由于案件情況各異，建議最好事先咨詢相關(guān)的律師，更好地解決您在生活中遇到的難題。