一、離婚時(shí)承租公房的使用權(quán)怎么分

夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)的，該房屋為共同所有。由于公房使用權(quán)可通過(guò)承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價(jià)值，因此，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以共同財(cái)產(chǎn)出資，將原有的公房使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后，在離婚分割該房屋時(shí)，一概不考慮原一方承租時(shí)的使用價(jià)值，也有失公平，對(duì)此我們認(rèn)為實(shí)踐中，可區(qū)分下列情形處理：

1、 一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，無(wú)法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價(jià)值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，可不考慮原公房使用權(quán)的交換價(jià)值的單獨(dú)歸屬問(wèn)題。

2、 一方婚前承租的公房使用權(quán)，是其以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付對(duì)價(jià)取得的，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時(shí)所支付對(duì)價(jià)部分，確定為當(dāng)時(shí)承租的夫或妻一方個(gè)人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余價(jià)值按共同財(cái)產(chǎn)分割。

3、 對(duì)于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價(jià)值可參考司法解釋（二）第22條的規(guī)定，推定為父母對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，離婚時(shí)可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財(cái)產(chǎn)分割處理。

二、離婚時(shí)房子怎么分

（一）夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產(chǎn)權(quán)，離婚后房屋如何分割？

這是最簡(jiǎn)單，也是最好處理的一種情形。

首先，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財(cái)產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價(jià)值，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，不按當(dāng)初購(gòu)房合同金額計(jì)算。再次，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。比如，一套房子購(gòu)買價(jià)是50萬(wàn)元，首付15萬(wàn)元，貸款35萬(wàn)元，現(xiàn)值60萬(wàn)元，未還貸款30萬(wàn)元。夫妻可以分的部分就是，60萬(wàn)元的現(xiàn)值減去30萬(wàn)元貸款后的30萬(wàn)元，每人可分得15萬(wàn)元。也就是說(shuō)，由取得房子的一方付給未得房一方15萬(wàn)元，得房方單獨(dú)償還剩余的本金及利息。

（二）夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，離婚時(shí)房屋如何分割？

既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋是婚前財(cái)產(chǎn)。因此，離婚時(shí)，另一方無(wú)權(quán)要求分割。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定也是如此的。

（三）夫妻一方婚前通過(guò)按揭貸款購(gòu)房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割？

雖然房屋是一方婚前購(gòu)得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)。需要說(shuō)明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個(gè)人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來(lái)源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

（四）夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割？

該問(wèn)題實(shí)際上就是，房產(chǎn)證的取得與房屋產(chǎn)權(quán)歸屬有無(wú)關(guān)系的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn)，還是要將財(cái)產(chǎn)來(lái)源細(xì)分為婚前婚后兩部分進(jìn)行分割。畢竟，財(cái)產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂購(gòu)房合同后就已經(jīng)取得，房產(chǎn)證是婚前訂立的購(gòu)房合同及付款行為的結(jié)果而已。

（五）夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割？

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，離婚時(shí)，雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：（1）購(gòu)買福利性政策房屋；（2）購(gòu)買商品房；（3）購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。購(gòu)買以上三種房屋，在離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房所有權(quán)直接判決。

（六）父母參與出資購(gòu)買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割？

最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條規(guī)定，（1）父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與，另有約定除外；（2）父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，另有約定除外。

在實(shí)踐中，還有一種情況：在離婚時(shí)，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈(zèng)與的，并拿出借據(jù)證實(shí)。對(duì)此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認(rèn)，法院一般不對(duì)該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，因?yàn)閭鶛?quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對(duì)房屋進(jìn)行分割的同時(shí)，會(huì)告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。

（七）房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割？

比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對(duì)此，法院一般不會(huì)將主動(dòng)追加第三人，而是采取如下措施：（1）根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴；（2）根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。

（八）婚前雙方出資購(gòu)房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割？

在實(shí)踐中這樣的情況主要是，男女戀愛(ài)期間感情覺(jué)得不錯(cuò)，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購(gòu)房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字，另一方?jīng)]有寫進(jìn)去。兩人結(jié)婚后因感情破裂決定離婚，此時(shí)，一方不承認(rèn)另一方購(gòu)房時(shí)出過(guò)資，認(rèn)為房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不作分割。在不能證實(shí)自己有出資且不是贈(zèng)與給另一方的前提下，一方的權(quán)益法院是無(wú)力保護(hù)的。也就是說(shuō)，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無(wú)法判決另一方給予適當(dāng)補(bǔ)償。