一、離婚時分割房產(chǎn)的情況

在實踐中，離婚后房屋分割的情況相當復雜，主要可分為以下幾種情況：

1、夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產(chǎn)權；

2、夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證；

3、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋；

4、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋；

5、夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時尚未取得房產(chǎn)證的；

6、父母參與出資購買的房屋，子女離婚后；

7、房產(chǎn)證上有第三人的名字；

二、離婚時房產(chǎn)如何分割

1、夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產(chǎn)權，離婚后房屋的分割：首先，明確產(chǎn)權，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價值，按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。再次，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。

2、夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，離婚時房屋的分割：此種情況下該房屋是婚前財產(chǎn)。因此，離婚時，另一方無權要求分割。最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定也是如此的；

3、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后的分割：雖然房屋是一方婚前購得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產(chǎn)。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產(chǎn)。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該部分不應認定為夫妻共有財產(chǎn)。

4、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后的分割：該問題實際上就是，房產(chǎn)證的取得與房屋產(chǎn)權歸屬有無關系的問題。房產(chǎn)證雖然是物權憑證，是證明房屋權屬關系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應當是婚后財產(chǎn)，還是要將財產(chǎn)來源細分為婚前婚后兩部分進行分割。畢竟，財產(chǎn)權益在婚前簽訂購房合同后就已經(jīng)取得，房產(chǎn)證是婚前訂立的購房合同及付款行為的結果而已。

5、夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的房屋的分割：根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產(chǎn)權證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關解釋明確，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：

（1）購買福利性政策房屋；

（2）購買商品房；

（3）購買經(jīng)濟適用房。

購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房所有權直接判決。

6、父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋的分割：最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條規(guī)定，

（1）父母在雙方結婚前的出資，視為對自己子女的贈與，另有約定除外；

（2）父母在雙方結婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，另有約定除外。

7、房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋的分割：比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對此，法院一般不會將主動追加第三人，而是采取如下措施：

（1）根據(jù)當事人的申請，對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理，由當事人另案起訴；

（2）根據(jù)當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。