一、離婚時(shí)哪些房產(chǎn)可以分

離婚時(shí)可以列入財(cái)產(chǎn)分割或處理的房屋有：

（一）一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)

夫妻在離婚時(shí)僅能對(duì)共同財(cái)產(chǎn)主張分割或處理，而對(duì)于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方不能主張權(quán)利。根據(jù)我國(guó)《婚姻法》相關(guān)規(guī)定，對(duì)于以下情況取得的房屋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)另一方無(wú)權(quán)主張分割房產(chǎn)。

1、一方在婚前購(gòu)買的房屋，在付清了全款并取得房屋產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻一方婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

2、一方婚前或在夫妻關(guān)系存續(xù)期間因繼承或接受贈(zèng)與取得的房產(chǎn)，并且被繼承人或贈(zèng)與人在遺囑或贈(zèng)與合同中明確約定遺囑繼承人或受贈(zèng)與人只為夫妻一方的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

（二）夫妻共同財(cái)產(chǎn)

對(duì)于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋，不管是通過(guò)繼承、接受贈(zèng)與還是購(gòu)買所得；不管購(gòu)買的是公房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、二手房、商鋪還是別墅；不管是一次性付清全款購(gòu)買還是通過(guò)銀行貸款按揭購(gòu)買；均應(yīng)當(dāng)歸為夫妻共同所有，在離婚時(shí)列入財(cái)產(chǎn)分割范圍。

二、離婚時(shí)怎么分房產(chǎn)

離婚時(shí)房屋財(cái)產(chǎn)的分割

（一）房屋財(cái)產(chǎn)分割的一般原則

1 、協(xié)議原則

按照我國(guó)《婚姻法》對(duì)于離婚財(cái)產(chǎn)分割的當(dāng)事人意思自治原則，夫妻在離婚時(shí)可以對(duì)共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理，夫妻雙方可以通過(guò)簽署《離婚協(xié)議書(shū)》等書(shū)面約定對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋財(cái)產(chǎn)約定歸某一方所有，或者約定房屋財(cái)產(chǎn)歸某一方所有，由所有方對(duì)另一方予以適當(dāng)補(bǔ)償。

2、財(cái)產(chǎn)均分原則

對(duì)于在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，一般予以平均分配，涉及到房屋財(cái)產(chǎn)的情況，如果房屋歸一方所有的，應(yīng)當(dāng)對(duì)另一方予以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

另外，在處理房屋財(cái)產(chǎn)的過(guò)程中，人民法院在作出判決時(shí)還會(huì)根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，適用照顧子女和女方權(quán)益的原則、照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方原則、照顧生活困難方等原則進(jìn)行處理。

3、競(jìng)價(jià)、評(píng)估及拍賣

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（二）第20條規(guī)定，雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：

（1）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；

（2）一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；

（3）雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

（二）幾種特殊情況的房屋財(cái)產(chǎn)分割

1、父母在子女購(gòu)房中有出資的情況

根據(jù)《婚姻法》解釋的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)婚前購(gòu)買還是婚后購(gòu)買，以及父母有無(wú)贈(zèng)與的明確表示等具體情況按以下原則認(rèn)定：

（1）當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。這種情況下該房屋屬于子或女一方的婚前財(cái)產(chǎn)，不參與離婚時(shí)的財(cái)產(chǎn)分割。如果父母在子或女結(jié)婚之前為其購(gòu)置房屋出資并明確表示該房屋是給子女及其配偶雙方的，那么視為父母對(duì)子女及其配偶雙方的贈(zèng)與，該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)參與分配。

（2）當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。這種情況下父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為父母對(duì)子女及其配偶雙方的贈(zèng)與，在離婚時(shí)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。如果父母在子女結(jié)婚之后為其雙方出資購(gòu)置房屋，同時(shí)父母明確表示贈(zèng)與自己的子或女，那么該房屋屬于一方的財(cái)產(chǎn)，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)不參與分割。

2、存在按揭貸款的房屋財(cái)產(chǎn)分割

這種情況在實(shí)踐中大量存在，由于購(gòu)買房屋的房屋款是通過(guò)銀行貸款取得，在尚未還清銀行按揭貸款時(shí)，房產(chǎn)證上登記的房屋產(chǎn)權(quán)人尚不是完全的房屋所有權(quán)人，銀行作為借款人對(duì)房屋同時(shí)享有抵押權(quán)。

根據(jù)購(gòu)買房屋與申請(qǐng)貸款的時(shí)間以及貸款購(gòu)得房屋的還款情況，對(duì)于夫妻離婚時(shí)存在按揭貸款的房屋一般適用以下原則進(jìn)行處理：

（1）一方婚前申請(qǐng)按揭貸款購(gòu)買的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但婚后由夫妻共同還貸。這種情況下，根據(jù)《婚姻法》第17條規(guī)定，只有在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)，才能認(rèn)定為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有（另有約定的除外）。因此，一方婚前取得的房屋財(cái)產(chǎn)不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；但由于婚后用于還貸的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由房屋所有一方對(duì)另一方就夫妻關(guān)系存續(xù)期間所還的貸款進(jìn)行補(bǔ)償。

（2）婚后申請(qǐng)按揭貸款購(gòu)買的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但由夫妻共同還貸的情況。這種情況下，房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)，法院一般會(huì)判決房產(chǎn)歸一方所有，另一方獲得房屋首付款及已還按揭款的一半；如果是夫妻共同還按揭，但所付的金額不同，比如一方支付大部分，另一方支付小部分按揭款，并且有證據(jù)能夠證明這一情況，按揭款的這部分財(cái)產(chǎn)被視為按份共有，房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)證上的所有人所有，另一方根據(jù)所付按揭款的比例來(lái)獲得已付按揭款的部分；如果是夫妻雙方其中一方付的按揭款，另一方不支付按揭還款，但在實(shí)際操作中，由于很難取得證據(jù)證明是其中一方出的按揭款，所以如果沒(méi)有明確的約定，基本上會(huì)被視為按揭款部分為雙方共同承擔(dān)。

再有一種處理方式就是采用拍賣的方法，將房屋評(píng)估拍賣所得價(jià)款，扣除評(píng)估、拍賣所需費(fèi)用后，由銀行作為抵押權(quán)人優(yōu)先受償，余款再作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

3、已購(gòu)公房的分割

單位職工購(gòu)買本單位的公房，根據(jù)情況可分為購(gòu)得完全產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)兩種情況。職工在購(gòu)買房改房時(shí)取得全部產(chǎn)權(quán)的，根據(jù)財(cái)產(chǎn)取得的時(shí)間列為個(gè)人財(cái)產(chǎn)或列入夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

另外還有一種情況，就是購(gòu)得房改房的職工，僅取得房屋的部分所有權(quán)，而售房單位仍享有該房屋的部分所有權(quán)，這種情況下職工取得的房屋稱為“限制產(chǎn)權(quán)房屋”。

對(duì)于職工購(gòu)買的限制產(chǎn)權(quán)房屋，一般在離婚分割房屋財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)夫妻雙方共同出資而取得“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋，分得房屋“部分產(chǎn)權(quán)”的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，給予對(duì)方一半房屋價(jià)值的補(bǔ)償。