一、離婚時(shí)房產(chǎn)處理需注意什么

1、優(yōu)先照顧撫養(yǎng)子女、殘疾或生活困難的一方，在解決住房問題時(shí)，如果雙方當(dāng)事人對(duì)住房主張的條件均等，應(yīng)照顧撫養(yǎng)子女、殘疾或住房確有困難的一方。

2、堅(jiān)持調(diào)解和協(xié)商一致的原則，由于住房問題涉及諸多方面。為減少矛盾、促進(jìn)住房問題的圓滿解決，人民法院應(yīng)立足于調(diào)解，使雙方當(dāng)事人對(duì)離婚后的住房問題盡可能達(dá)成協(xié)議。

3、保障婦女、兒童的合法權(quán)益根據(jù)我國《婦女權(quán)益保障法》第四十四條的規(guī)定，國家保護(hù)離婚婦女的房屋所有權(quán)。在保護(hù)房屋的產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)等方面，均照顧女方和子女的權(quán)益，這對(duì)保障婦女離婚后的正常生活和兒童的健康成長是非常必需的。

4、保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)，要在查清當(dāng)事人結(jié)婚時(shí)間長短、有無過錯(cuò)、是否撫養(yǎng)子女、住房的結(jié)構(gòu)以及有無其他解決住房的條件和途徑等情況的基礎(chǔ)上，在合理，公平地考慮產(chǎn)權(quán)人的利益，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)的前提下，妥善解決住房問題。

5、過錯(cuò)是承擔(dān)民事責(zé)任的基本前提，在處理住房問題時(shí)，如果雙方當(dāng)事人條件均等，應(yīng)照顧無過錯(cuò)的一方。

二、婚前的按揭房產(chǎn)怎么處理

從按揭購房的法律關(guān)系來看，在按揭購房過程中存在三方兩個(gè)法律關(guān)系，即購房方與出賣方（一般都是開發(fā)商）之間的商品房買賣合同關(guān)系、購買方與貸款銀行之間的借款合同關(guān)系。當(dāng)購房方與開發(fā)商簽訂了購房合同，付清了首付款并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù)、銀行將貸款金額劃入了開發(fā)商賬戶后，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)為購房方辦理房產(chǎn)證，在辦理了房產(chǎn)證以后，購房方與開發(fā)商之間已經(jīng)履行完了合同義務(wù)，結(jié)束了購房合同的關(guān)系。

接下來，購房者要履行的是另一個(gè)合同，即購買方與貸款銀行之間的借款合同。此時(shí)，購房者已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，只不過由于購房者基于他與銀行之間的借款合同在該房屋上設(shè)定了抵押權(quán)，使得購房者行使房屋的所有權(quán)受到了限制。購房者向銀行償還借款的行為，屬于購房者與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)行為，并不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬。

根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定除夫妻雙方另有約定外，婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)屬于夫妻一方所有，并且婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)并不因夫妻雙方婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果婚前按揭房產(chǎn)由一方在婚前進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，按照不動(dòng)產(chǎn)登記的原則，該房產(chǎn)應(yīng)為一方的婚前財(cái)產(chǎn)。

然而如果在婚后夫妻共同償還了購房貸款，在離婚時(shí)該房屋能否作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割或部分作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割呢？回答是否定的，既然房屋是一方的婚前財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)就應(yīng)該判歸一方所有。如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款，可以理解為是用婚后夫妻共有的財(cái)產(chǎn)償還了一方的婚前個(gè)人債務(wù)，因此，離婚時(shí)婚前按揭房產(chǎn)分配中應(yīng)將一方婚前購買的按揭房判歸買房者所有，同時(shí)應(yīng)當(dāng)將夫妻所共同償還貸款的一半補(bǔ)償給另外一方。