婚前以一方名義購買，婚后共同還貸并取得房屋產(chǎn)權證的按揭房屋，在離婚訴訟中協(xié)商不成情況下如何分割

[摘要] 按揭購房已經(jīng)成為我國商品房買賣的最主要形式。這類房屋的在離婚訴訟中的分割問題因為牽涉物權法、房產(chǎn)法、婚姻法等諸多法律規(guī)定，加之司法判決中存在不統(tǒng)一的現(xiàn)象，而成為離婚財產(chǎn)分割中的難點問題。本文作者僅以“婚前以一方名義購買，婚后共同還貸并取得房屋產(chǎn)權證的按揭房屋”這一特定類型為探討對象，以現(xiàn)行法律規(guī)定為基礎，結合自身實踐，提出一些個人看法，以引起大家對此類問題的關注，最終對立法及司法實踐產(chǎn)生積極影響。

[關鍵詞] 離婚訴訟房產(chǎn)分割按揭

一、問題的提出

案例：婚前小張（男）以其本人名義交首付款10萬元以按揭方式在沈陽市購買一處房屋。2004年12月小張與小李（女）登記結婚，婚后，二人分別以其每月工資3000元和2000元共同償還貸款，直至2007年12月二人因離婚弄上法庭共償還了18萬元，訴訟中確認仍有12萬元房款未還。另查明，以小張為名的房產(chǎn)證是在2005年6月份取得，庭審中二人同意該房現(xiàn)值80萬元。

該案中，小張婚前以其名義按揭購房，婚后小張和小李共同還貸，并小張之名辦理了房產(chǎn)證。那么，該房到底是小張的一方婚前個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)？訴訟中如何確定歸屬和如何分割呢？為深入分析這一問題，我們將其細化為以下四個問題：1、按揭房產(chǎn)的歸屬問題；2、按揭還款中個人財產(chǎn)和夫妻共同財產(chǎn)識別問題；3、按揭房屋未還債務處理問題；4、房產(chǎn)增值部分分配問題。

二、主要觀點分析和筆者意見

（一）關于按揭房產(chǎn)歸屬問題。

第一種意見意見認為，要根據(jù)婚前支付房費和婚后支付房費的多少，來判斷房屋歸屬。即，如果婚前所支付的費用多于婚后支付房費，房子歸名義購房者；如果婚前支付房費低于婚后支付房費，則房子認定為夫妻共同所有。這一意見僅為筆者與當事人和司法人員交流中，有人提出，尚未在司法實踐和司法理論中出現(xiàn)。

第二種意見認為，《婚姻法》第十七條規(guī)定：夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有…經(jīng)國家法定機關進行房屋登記并發(fā)給行為人的房屋所有權證，是對房屋所有權唯一、排他的證明?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。因此，取得房產(chǎn)證，才是取得房屋所有權的標志。所以，根據(jù)《婚姻法》第十七條規(guī)定，此類房屋應歸夫妻共同所有?！敖K綜述”肯定了這一觀點。（“江蘇綜述”系指江蘇高院民一庭“婚姻家庭案件疑難問題法律適用研討會綜述”五、關于夫妻共同財產(chǎn)（三）：關于一方婚前以個人名義支付首期付款、辦理房貸，婚后以夫妻共同財產(chǎn)支付房貸的房屋性質的認定及處理。與會代表認為，應當區(qū)分不同的情況分別進行認定。一方婚前以個人名義支付首期房款并辦理房貸，如果婚后取得房屋所有權，無論登記于一方還是雙方名下，均應當認定為夫妻共同財產(chǎn)，離婚時作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割；對于一方婚前支付的首期付款，可由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務，由雙方返還。如果所有權系婚前取得，則應當結合產(chǎn)權登記情況進行認定。如果登記于雙方名下，則認定為夫妻共同財產(chǎn)，處理原則同上；如果登記于一方名下，則認定為一方個人財產(chǎn)，對于婚后以夫妻共同財產(chǎn)償還的貸款部分，由享有所有權的一方予以返還；不享有所有權一方要求分割房屋增值部分相應收益的，人民法院應予支持）。

第三種意見認為，不論房產(chǎn)證婚前取得還是婚后取得，房子均應判歸名義購房者所有。“上海解答”支持了此觀點（ “上海解答”系指：上海市高級人民法院關于適用《最高人民法院關于婚姻法若干問題的解釋（二）》中若干問題的解答第六條：夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理？答復：夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋，并按揭貸款，產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產(chǎn)。同樣，按揭貸款為其個人債務?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質。因此，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務，為個人債務。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，應當予以返還。）

筆者同意第三種意見，理由在于：A、婚前二人還不具備夫妻關系，一方以獨立名義購買房屋，根據(jù)合同的相對性原理，名義購房者是購房合同的相對人，獨立承擔繼續(xù)還貸義務，并且這種還貸義務及于婚后，也就是說，即使是婚后，銀行還貸義務仍然是由婚前簽約者個人承擔償還責任，根據(jù)權利義務對等原則，名義購房者理應享有對該房相應權利，否則顯失公平；B、雖然婚后取得房屋產(chǎn)權證，但該產(chǎn)權證的發(fā)放是基于名義購房者購房行為而引起，并非雙方婚后合意購房行為所引起。

（二）關于按揭還款中個人財產(chǎn)和夫妻共同財產(chǎn)識別問題。依據(jù)支付房款時間先后，以婚姻登記時間為標準，可把房款分為婚前支付房款和婚后支付房款。筆者認為，對于婚前支付部分，原則上歸名義購房者所有，有證據(jù)證明婚前支付房款為雙方出資的除外。對于二人在婚前均出資首付的，能夠證明各自出資多少的，直接認定所出資份額為各自所有，不能認定各自出資數(shù)額的，視為出資額相同；對于婚后支付部分，原則上應當認定為夫妻共同所有，有證據(jù)證明僅為名義購房者以其個人婚前財產(chǎn)支付的情況除外。至于婚后二人承擔還款數(shù)額的大小多寡則在所不問，因為夫妻關系的特殊人身屬性決定了夫妻雙方婚后取得財產(chǎn)的共同屬性，即使婚后只有一人實際還貸，那么，所還貸部分仍為夫妻共同財產(chǎn)，雙方有權平等分割。另外，筆者不造成有人提出的，以雙方還貸數(shù)額多少來確定分割比例的作法。一方面，夫妻共同生活期間，難以準確認定誰還的多誰還的少，即使能夠確認誰多誰少也沒有實際意義，因為夫妻這種特殊的人身關系，很難用經(jīng)濟來衡量各自對家庭所做貢獻的大小，金錢收入僅僅是家庭作用大小表現(xiàn)的一個方面，不能作為唯一標準。有時雖然一方賺錢較少，負擔還款數(shù)額較少，但他或她可能會對家庭的其他方面有較多貢獻。而且，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，婚后所得為夫妻共同所有，所以，婚后所得不問誰多誰少，只要是婚后收入就是雙方共同所有，誰多誰少在所不問。

（三）關于按揭房屋未還債務處理問題。在前述論及此類房屋宜認定為名義購房者所有的基礎上，筆者認為，未還債務應由名義購房者來還，這樣處理不僅易于操作，也符合相關法律規(guī)定。此類房屋的購買和抵押，均為名義購房者在婚前的個人意思表示，是法律意義上的合同相對人，是合同義務的唯一承擔者。如果讓非名義購房者來償還此款，顯然有違合同相對性原理，并且，在實際生活當中，當按揭銀行不能順利收取貸款時，作為債權人的按揭銀行，也僅能找合同相對方即名義購房者承擔責任。在此種情況下，如果法院判決由非名義購房者來償還貸款，或者由雙方各自承擔貸款，將導致法律關系復雜，增加各方負擔，弊大于利。

（四）關于房產(chǎn)增值部分處理問題。這一問題是此類房產(chǎn)在離婚訴訟中分割問題最具爭議的問題。據(jù)筆者了解，機關和司法解釋對此還沒相應的司法解釋或者指導性意見，目前在地方法院中，比較有代表性的是“上海解答”，和“江蘇綜述”。上海高院認為，非名義購房者無權要求增值部分，只享有分割婚后所還貸款部分；而江蘇高院認為，非名義購房者有權要求房屋增值部分。在律師界，上海的賈明軍律師和北京的楊曉林律師對此進行過相應探討。筆者傾向于“江蘇綜述”的作法。具體理由如下：

一是，雖然筆者認為此類房屋應判歸名義購房者取得房屋產(chǎn)權。但同時我們也應當注意到該房屋的成本構成，根據(jù)房款交付時間和尚未全部償還房貸的現(xiàn)實情況，此類房屋的成本系由三部分款項構成：A、名義購房者婚前付款；B、婚后夫妻共同付款；C、尚欠銀行貸款。此類房屋的增值，不僅僅是名義購房者在婚前支付房款部分的增值，還包括后兩部分房款的增值，對于尚欠銀行貸款部分的增值，由于此債由名義購房者償還，故此部分增值應由名義購房者獨自享有，但對于婚后共同付款部分的增值，必須要考慮非名義購房者的利益，否則有悖于民法公平原則和權利義務對等原則。

二是，名義購房者婚前購房的行為，可能導致夫妻失去婚后購置房產(chǎn)的機會。就本文案例，筆者舉兩個例子：第一個例子，假設小張婚前未購買按揭房，那么，小張和小李二人完全有可能在婚后購買屬于夫妻共同所有的房產(chǎn)，此時，即使小張仍然將其婚前所有的10萬元作為房款首付，那么除這10萬元外，其他部分自然應為夫妻共同所有，當此房按現(xiàn)值進行分割時，小李必然取得相應共有成本部分和相應增值部分；第二個例子，假設小張婚前按揭后，小張與小李又在婚后另行購買一處房屋，且二人共同或者單獨為另一處房屋付款，那么另一處房屋應以實際價值進行分割，這個實際價值必然包括增值部分。通過以上兩個例子，筆者認為，從機會角度來說，不支持非名義購房者對增值部分的分割權也不符合民法公平原則。本文提到的案例，如果小李依法可以分得婚后還貸增值部分二分之一，那么她將獲得9萬元的房屋分割款，比剝奪她婚后還貸增值部分權利多分得9萬元。

三、當前法律規(guī)定存在問題和立法的原則性建議

當前法律規(guī)定存在問題：一是，對此類問題沒有明確的法律規(guī)定，現(xiàn)行的司法解釋只是強調沒有取得產(chǎn)權的房屋或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。這樣的規(guī)定雖然也是解決問題的一個辦法，但僅是暫時擱置了問題，實質問題并沒有解決。一方面，雙方財產(chǎn)分割問題懸而未決，繼續(xù)帶給雙方精神負擔。另一方面，由于財產(chǎn)權利不明確、離婚給雙方帶來負面影響，可能導致雙方消極對待清償按揭貸款，引發(fā)更多社會矛盾。二是，雖然有的省高級人民法院出臺了一些指導性意見，但因不屬于司法解釋范疇，強制力有限，且只適用其所在地區(qū)，形不成對全國范圍內的指導作用，并且各省高院的意見也相互矛盾，無法統(tǒng)一。

鑒于以上情況，作出以下關于立法的原則性建議：

一是，由最高法院發(fā)布相應司法解釋，對離婚訴訟中有關房產(chǎn)分割問題做出更加具體的規(guī)定，特別是對目前我國商品房買賣最重要的形式――按揭購房，在離婚訴訟中的分割問題給予重視，以使這方面問題的處理上更公平，更統(tǒng)一。

二是，民法公平原則為標準，考察各地法院作法的優(yōu)劣，合理吸收各地法院的指導性意見。

三是，房屋按揭制度是一項法律構造復雜的法律制度，至少包括開發(fā)商與銀行的按揭貸款合作關系，購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關系，購房人與銀行之間的借貸關系，開發(fā)商與銀行之間的保證關系，購房人和銀行之間的房產(chǎn)權利質押、房產(chǎn)抵押關系等。因此，在立法中，應當注意與物權法、房產(chǎn)法、合同法、民法通則等現(xiàn)行法律的銜接配套，避免沖突，同時也要考慮現(xiàn)實生活中方便當事人、節(jié)約司法資源、便利房產(chǎn)部門辦理相關證照、保證按揭貸款正常催收和給付。

注：本文中“名義購房者”系指以其名義購買住房的夫或妻；“非名義購房者”系指未以其名義購買住房的夫或妻。

參考文獻

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