案例簡(jiǎn)介：夫妻一方擅自出賣共有房屋

2010年10月20日，劉某與李某簽訂《房屋買賣合同》約定，劉某購(gòu)買李某名下的某市某區(qū)幸?；▓@1號(hào)樓3單元1802房屋（以下簡(jiǎn)稱案涉1802房屋），買賣價(jià)款220萬(wàn)；劉某于合同簽訂后30日內(nèi)將購(gòu)房款付至第三方托管單位某擔(dān)保貸款公司；上述房屋買賣價(jià)款付清后五日內(nèi)，李某協(xié)助劉某辦理案涉1802房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。合同還對(duì)各自的違約責(zé)任進(jìn)行了約定。2010年11月20日，劉某將220萬(wàn)元購(gòu)房款一次性支付至某擔(dān)保貸款公司賬戶內(nèi)。后劉某請(qǐng)求李某協(xié)助辦理案涉1802房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)，李某以其妻子陳某不同意出售該房屋及不予協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更登記為由，拒絕為劉某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。劉某與李某、陳某多次協(xié)商辦理案涉1802房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，均未達(dá)成一致意見(jiàn)。故劉某起訴至法院。

法院判決：擅自出賣共有房屋合同有效，但不具備繼續(xù)履行條件

法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉某基于信賴?yán)钅呈前干?802房屋國(guó)有土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證上的登記權(quán)利人，且在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)李某的配偶陳某也出具同意銷售的證明，故其信賴?yán)钅秤袡?quán)處分案涉1802房屋，對(duì)此沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)；在李某作為該房屋的登記權(quán)利人同劉某簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，劉某是善意的，且合同所約定的對(duì)價(jià)也是合理的，故《房屋買賣合同》系李某與劉某的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)物權(quán)法第九十七條“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”的規(guī)定，在陳某作為案涉1802房屋共同共有權(quán)人的情況下，要想繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，實(shí)現(xiàn)該共有房屋的物權(quán)變動(dòng)，必須取得該房屋共有權(quán)利人陳某的同意。鑒于陳某在本案中明確表示不同意出售案涉1802房屋，故劉某主張繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，不符合上述物權(quán)法規(guī)定的條件，不予支持。

律師說(shuō)法：夫妻一方擅自出賣共有房屋，合同是否有效

出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權(quán)法第九十七條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請(qǐng)求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)駁回買受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。在本案中，要想繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，實(shí)現(xiàn)該共有房屋的物權(quán)變動(dòng)，必須取得該房屋共有權(quán)利人陳某的同意。鑒于陳某在本案中明確表示不同意出售案涉1802房屋，故劉某主張繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，不符合上述物權(quán)法規(guī)定的條件，不予支持。至于在合同有效且不能履行情況下劉某的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題，劉某仍堅(jiān)持其原來(lái)的訴訟請(qǐng)求，拒絕變更訴訟請(qǐng)求，故劉某在本案中要求李某、陳某繼續(xù)履行案涉《房屋買賣合同》、協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更登記的訴訟請(qǐng)求也得不到法院的支持。

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