一、案情簡(jiǎn)介：閆某以自己名義轉(zhuǎn)讓自己名下的共有房屋

2012年11月25日，趙某與閆某經(jīng)我愛我家公司居間簽訂房屋買賣合同，由趙某購(gòu)買閆某名下涉訴房屋。合同約定成交價(jià)格373萬(wàn)元，并對(duì)合同履行和違約責(zé)任等作出詳細(xì)約定。合同簽訂后，趙某支付定金5萬(wàn)元。2012年12月3日，趙某與我愛我家公司共同對(duì)涉訴房屋進(jìn)行網(wǎng)簽。網(wǎng)簽之前，閆某即表示不再履行合同。因合同履行問題發(fā)生爭(zhēng)議，趙某于2012年12月20日訴請(qǐng)閆某繼續(xù)履行合同，閆某反訴要求撤銷合同。該案依法追加閆某配偶李某作為第三人參加訴訟，李某在該案一審2013年3月8日庭審中明確表示不同意出售涉訴房屋。2014年5月20日，該案生效判決認(rèn)定合同有效，同時(shí)認(rèn)定趙某在簽訂合同時(shí)對(duì)閆某有配偶的事實(shí)明知，而閆某因未取得其配偶同意即出售涉訴房屋，導(dǎo)致合同因李某不同意出售而無(wú)法繼續(xù)履行，閆某的行為構(gòu)成違約，遂駁回了趙某的訴訟請(qǐng)求和閆某的反訴請(qǐng)求。

2014年6月11日，趙某再次起訴閆某，請(qǐng)求判令：1.解除雙方簽訂的房屋買賣合同；2.閆某協(xié)助趙某辦理涉訴房屋網(wǎng)簽注銷手續(xù)；3.閆某向趙某雙倍返還定金，共計(jì)10萬(wàn)元；4.閆某向趙某賠償預(yù)期利益損失93.3萬(wàn)元、中介費(fèi)5.6萬(wàn)元。閆某辯稱：房屋買賣合同因存在惡意串通、損害國(guó)家利益而無(wú)效，且趙某應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任，出賣人無(wú)過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；對(duì)于預(yù)期利益損失，閆某主張已在合同簽訂后告知趙某不再履行合同，趙某不僅沒有減少損失，反而與我愛我家擅自辦理了網(wǎng)簽，導(dǎo)致其此后無(wú)法另行購(gòu)買房屋，是趙某自己擴(kuò)大了損失，其應(yīng)自行承擔(dān)不利后果。故反訴要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。

一審期間，法院委托的評(píng)估公司確定涉訴房屋在2015年4月9日的估價(jià)結(jié)果為476.03萬(wàn)元。

二、法院判決：賠償趙某中介費(fèi)損失及預(yù)期利益損失

2015年10月20日，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院判決：一、解除趙某與閆某訂立的房屋買賣合同關(guān)系。二、閆某協(xié)助趙某辦理房屋的網(wǎng)簽合同注銷手續(xù)。三、閆某向趙某退還定金五萬(wàn)元。四、閆某向趙某賠償中介費(fèi)五萬(wàn)六千元、預(yù)期利益損失七十萬(wàn)元。五、駁回趙某的其他訴訟請(qǐng)求。六、駁回閆某的全部反訴請(qǐng)求。

宣判后，被告閆某不服一審判決，提起上訴。2016年6月20日，北京市第三中級(jí)人法院判決：一、維持一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第六項(xiàng)；二、撤銷一審判決第五項(xiàng)；三、變更一審判決第四項(xiàng)為：閆某賠償趙某中介費(fèi)損失五萬(wàn)六千元、預(yù)期利益損失三十萬(wàn)元（于本判決生效之日起十五日內(nèi)履行）；四、駁回趙某的其他訴訟請(qǐng)求。

三、律師說(shuō)法：無(wú)權(quán)處分夫妻共有房產(chǎn)時(shí)買受人可主張之損害賠償

夫妻一方以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的共有房屋，配偶明確表示不同意轉(zhuǎn)讓，經(jīng)審理房屋買賣合同不存在違反合同法第五十二條規(guī)定情形的應(yīng)認(rèn)定有效，但買受人要求繼續(xù)履行的不應(yīng)予以支持。法院應(yīng)釋明買受人可以主張解除合同，合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。計(jì)算房屋差價(jià)損失時(shí)，應(yīng)綜合考慮出賣人的可預(yù)見程度和買受人對(duì)訴訟結(jié)果的合理預(yù)期，以不同意一方配偶到庭作出拒絕轉(zhuǎn)讓房屋之表示的時(shí)間為節(jié)點(diǎn)計(jì)算房屋差價(jià)損失，因訴訟持續(xù)而擴(kuò)大的損失買受人應(yīng)自行承擔(dān)。

本案系夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自處分登記于一方名下的法定共有房屋，而另一方不同意出售所引發(fā)的房屋買賣合同糾紛。關(guān)于出賣人無(wú)權(quán)處分而訂立的房屋買賣合同的效力，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《買賣合同司法解釋》）第三條第一款之規(guī)定，出賣人處分權(quán)之欠缺不能導(dǎo)致合同無(wú)效，在合同不存在《合同法》五十二條所規(guī)定的無(wú)效情形的情況下，無(wú)權(quán)處分的買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效；但因無(wú)權(quán)處分合同的履行涉及其他共有人的權(quán)利，若其他共有人不同意處分，則該合同因法律上的原因而不能繼續(xù)履行，買受人只可主張解除合同并要求出賣人承擔(dān)支付違約金或賠償損失的責(zé)任，但在相關(guān)損害賠償責(zé)任的案件中，房屋價(jià)格的快速上漲和訴訟周期等因素往往導(dǎo)致房屋差價(jià)損失等的不斷擴(kuò)大，法院應(yīng)當(dāng)綜合買受人主觀是否善意、買受人是否誠(chéng)實(shí)減損等因素綜合判斷、合理確定損害賠償之時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)買受人主張之損害賠償予以限制，具體分析如下：

1、可主張損害賠償之買受人應(yīng)限定為善意買受人

2、對(duì)可主張損害賠償之善意買受人的認(rèn)定應(yīng)適用推定善意規(guī)則

3、無(wú)權(quán)處分夫妻共有房產(chǎn)致買賣合同解除，出賣人應(yīng)賠償房屋差價(jià)損失

4、認(rèn)定房屋差價(jià)損失應(yīng)遵循可預(yù)見規(guī)則和減損規(guī)則確定合理的評(píng)估時(shí)點(diǎn)

就本案而言，糾紛發(fā)生后，趙某通過訴訟方式來(lái)解決爭(zhēng)議，而在較長(zhǎng)的訴訟周期內(nèi)，房屋價(jià)格一直處于快速上漲狀態(tài)。訴訟的周期與訴訟期間房屋價(jià)格的漲幅均非當(dāng)事人所能合理預(yù)見，即使違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但對(duì)于其不能控制、不能預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)與損失亦應(yīng)合理限制，此系可預(yù)見規(guī)則的應(yīng)有之義。在第一次訴訟一審開庭時(shí)，閆某配偶已明確表示合同未經(jīng)其同意從而拒絕履行，導(dǎo)致合同不能履行，此時(shí)點(diǎn)應(yīng)作為合同無(wú)法履行的確定時(shí)點(diǎn)，法院應(yīng)以此時(shí)點(diǎn)作為評(píng)估房屋價(jià)值的時(shí)間，判斷房屋的價(jià)值，對(duì)買受人的可得利益損失予以賠償。而第二次訴訟中一審法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的估價(jià)報(bào)告，距離第一次訴訟一審開庭時(shí)間已兩年有余，房屋價(jià)格的大幅上漲已超出了一般人的合理預(yù)期，此估價(jià)結(jié)果不宜直接作為確定趙某可得利益損失的依據(jù)。