夫婦因資金緊張，將未成年女兒名下房產(chǎn)抵押

2015年3月，因資金緊張，李某、過某夫婦為李某作為投資人的個人獨資企業(yè)A廠向B銀行辦理2年期經(jīng)營性貸款。李某、過某夫婦為該筆貸款提供連帶責(zé)任保證，同時以兩人年僅10歲的女兒李某某名義與B銀行簽訂了貸款抵押擔(dān)保合同，以李某某名下房產(chǎn)進行抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記手續(xù)；而在辦理抵押登記時，李某、過某夫婦向B銀行及房產(chǎn)登記部門出具保證書，承諾借款用于A廠企業(yè)經(jīng)營，經(jīng)營利潤部分用于李某某的生活支出。嗣后，B銀行按約發(fā)放了貸款。貸款到期后，因經(jīng)營不善，A廠無力償還。

2017年4月，B銀行訴至法院，要求：A廠償還貸款；李某、過某夫婦就此承擔(dān)連帶保證責(zé)任；就拍賣、變賣李某某名下房產(chǎn)的所得行使優(yōu)先受償權(quán)。訴訟中，李某某辯稱其對父母處分其房產(chǎn)并不知情，其父母無權(quán)為貸款抵押其名下房產(chǎn)，請求駁回B銀行的相應(yīng)訴請。

夫婦抵押未成年女兒名下房產(chǎn)，是否具有法律效力？

本案爭議問題是：李某、過某夫婦辦理貸款抵押未成年女兒名下房產(chǎn)的效力如何認定？

李某、過某夫婦作為未成年人李某某法定監(jiān)護人理應(yīng)審慎、為李某某利益最大化而處分其名下財產(chǎn)，卻為充滿不確定性和市場風(fēng)險的經(jīng)營活動抵押房產(chǎn)進行擔(dān)保，不能認為系為李某某利益，處分無效。雖然案涉房產(chǎn)已經(jīng)抵押登記，但設(shè)立上存有瑕疵，我國學(xué)界通說及物權(quán)法均否認物權(quán)行為無因性，B銀行不得行使抵押權(quán)。

第一，監(jiān)護人行使監(jiān)護權(quán)應(yīng)確保被監(jiān)護人利益最大化（這是《兒童權(quán)利國際公約》所倡導(dǎo)，也是即將生效的民法總則對于我國監(jiān)護制度作出的重要完善之一），否則不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)。企業(yè)市場經(jīng)營活動存在內(nèi)在的、不可預(yù)期的風(fēng)險，難以確保必然、穩(wěn)定的收益或利潤，涉入其間，則使未成年人財產(chǎn)處于“風(fēng)雨飄搖之中”，遭受難以挽回的損失。未成年人的核心利益在于身心健康成長、發(fā)展，其名下財產(chǎn)正是構(gòu)筑良好成長環(huán)境的重要物質(zhì)根基，故財產(chǎn)及收益應(yīng)確保用于未成年人的生存、教育、醫(yī)療、培訓(xùn)等直接關(guān)聯(lián)未成年人利益之處，處分財產(chǎn)亦應(yīng)從財產(chǎn)增值、保值或風(fēng)險最小化出發(fā)，如租賃、置換學(xué)區(qū)房等，方可謂以最有利未成年人利益原則處分其財產(chǎn)。

第二，物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。未成年人李某某的父母作為法定監(jiān)護人，未能從最大限度保護未成年人利益原則出發(fā)處分其名下房產(chǎn)，損害了李某某利益，屬于無權(quán)處分。同時，通過承諾書可知，B銀行應(yīng)明知抵押房產(chǎn)系經(jīng)營借貸處分未成年人李某某名下房產(chǎn)，故不能認定為善意相對人。因此，李某某可以申請登記機關(guān)撤銷設(shè)在其財產(chǎn)之上的抵押登記；在本案中，抵押登記屬于無權(quán)處分行為，B銀行不得行使抵押權(quán)，否則侵害了所有權(quán)人李某某的合法利益。