一、案情簡(jiǎn)介：葉某私自將夫妻共同房產(chǎn)出售給第三人
楊某與葉某系夫妻關(guān)系，兩人于1988年3月23日登記結(jié)婚。系爭(zhēng)房屋登記于葉某一方名下（發(fā)證日期為2002年9月25日）。2015年4月15日，葉某（甲方）與李某、牟某（乙方）簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定甲方以623萬(wàn)元的價(jià)格將系爭(zhēng)房屋出售給乙方
李某、牟某分別于2015年3月15日支付定金25萬(wàn)元，2015年3月20日支付定金15萬(wàn)元，2015年4月15日支付房款180萬(wàn)元。
2015年4月25日，葉某通過(guò)短信向中介人員告知，其妻子楊某不同意出售系爭(zhēng)房屋。2015年7月，李某、牟某發(fā)函給葉某要求履行過(guò)戶(hù)義務(wù)。葉某以楊某不同意出售系爭(zhēng)房屋為由，要求協(xié)商解除合同，但李某、牟某不同意。
楊某認(rèn)為系爭(zhēng)房屋為楊某與葉某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，葉某未經(jīng)同意擅自將系爭(zhēng)房屋出售，侵害了其財(cái)產(chǎn)權(quán)，故楊某于2015年12月起訴至法院要求判令葉某與李某、牟某簽訂的上述《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。葉某同意楊某的訴請(qǐng)。李某、牟某不同意楊某的訴請(qǐng)。
此外，在另案中，李某、牟某起訴葉某要求履行《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。
二、法院判決：李某、牟某善意取得爭(zhēng)議房屋
一審法院認(rèn)為，簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，系爭(zhēng)房屋登記在葉某一人名下，根據(jù)物權(quán)公示、公信的原則，李某、牟某有理由相信葉某有權(quán)處分系爭(zhēng)房屋。李某、牟某與系爭(zhēng)房屋登記的產(chǎn)權(quán)人葉某簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，以合理的價(jià)格受讓系爭(zhēng)房屋，系善意第三人，該《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》亦無(wú)法律規(guī)定的無(wú)效情形。故判決駁回楊某的訴訟請(qǐng)求。
楊某不服一審判決，上訴請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，改判支持其原審訴請(qǐng)。葉某亦提起上訴，稱(chēng)同意楊某的上訴請(qǐng)求，請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，改判支持楊某的原審訴請(qǐng)。李某、牟某請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋屬于楊某與葉某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，本案中并無(wú)證據(jù)證明葉某出售系爭(zhēng)房屋時(shí)取得了楊某的授權(quán)或同意，故葉某擅自將系爭(zhēng)房屋出賣(mài)給李某、牟某的行為屬于無(wú)權(quán)處分。系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同系葉某與李某、牟某的真實(shí)意思表示，內(nèi)容并未違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦無(wú)證據(jù)證明李某、牟某與葉某具有惡意串通損害楊某合法權(quán)益的情形，故系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。楊某以無(wú)權(quán)處分為由主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》）第三條之規(guī)定，法院對(duì)楊某與葉某的上訴請(qǐng)求不予支持。一審判決結(jié)果正確，但對(duì)其判決理由，予以修正。二審法院最終判決：駁回上訴，維持原判。
三、律師說(shuō)法：夫妻一方出售登記在名下共有房屋的法律適用
近年來(lái)隨著上海市房?jī)r(jià)不斷飛漲，二手房交易市場(chǎng)中頻頻出現(xiàn)這類(lèi)糾紛：房屋只登記在夫妻一方名下，登記一方與買(mǎi)受方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，登記一方以其配偶不同意出售房屋為由拒絕交付房屋或者要求買(mǎi)受方返還房屋。
對(duì)于這類(lèi)糾紛，首先，應(yīng)判斷房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，盡管我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件，但《婚姻法》規(guī)定通常情況下夫妻于婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)歸夫妻雙方共同共有，這屬于無(wú)需登記的情形，所以未登記一方可依據(jù)《婚姻法》之規(guī)定對(duì)房屋享有共有權(quán)。其次，審判實(shí)踐中需注意，若房屋歸夫妻雙方共有，而夫妻僅有登記一方參加訴訟，則法院需將夫妻另一方追加為訴訟當(dāng)事人，以查明相關(guān)事實(shí)。本文將對(duì)夫妻一方出售登記在其個(gè)人名下的夫妻共有房屋的法律適用問(wèn)題予以討論。
一、夫妻一方處分其名下共有房屋的合同之效力
合同為雙方當(dāng)事人為法律行為所構(gòu)成之合意，故除法律特別規(guī)定外，只要該合意系真實(shí)意思表示，則合同成立。合同的效力是法律賦予的，是法律對(duì)當(dāng)事人合意的評(píng)價(jià)，已成立之合同若未出現(xiàn)《合同法》第52條所規(guī)定的法定無(wú)效情形，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。
夫妻一方處分其名下共有房屋合同效力之判斷仍應(yīng)從上述合同生效要件出發(fā)，但在對(duì)其進(jìn)行效力認(rèn)定時(shí)有兩點(diǎn)需注意。其一，需審查是否存在《合同法》第52條第1款第2項(xiàng)之情形，即惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益。在夫妻一方處分共有房屋的案件中，如果登記一方與買(mǎi)受方惡意串通損害夫妻共同財(cái)產(chǎn)，則房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其二，如果登記一方以其無(wú)權(quán)處分共有房屋為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，法院應(yīng)適用《買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》第3條之規(guī)定，即“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”。
二、夫妻一方處分其名下共有房屋的合同之效力是否及于其配偶
合同的效力與合同履行系兩個(gè)問(wèn)題，合同有效不一定意味著合同可以無(wú)障礙履行。若登記一方具有處分共有房屋的權(quán)利，則合同可以履行自不待言；而若為無(wú)權(quán)處分，則要看合同對(duì)未登記一方是否產(chǎn)生拘束力。
我們認(rèn)為，判斷是否為有權(quán)處分，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審查。1、夫妻雙方對(duì)房屋出售事宜的協(xié)商情況。具體審查的情形包括未登記一方是否與中介人員接觸過(guò)，是否去中介掛牌出售房屋，訂立合同時(shí)夫妻雙方感情狀況如何，雙方是否處于離婚訴訟期間等等。2、房屋的實(shí)際居住情況。包括房屋是否為夫妻雙方共同居住，買(mǎi)房人看房時(shí)是否接觸過(guò)未登記一方等等。3、房款的支付情況，即未登記一方是否收取過(guò)合同定金或者房款等情況。
若無(wú)法證明為有權(quán)處分，則要審查該合同的效力范圍。關(guān)鍵在于該合同是否能對(duì)未被登記的一方產(chǎn)生拘束力，對(duì)此應(yīng)具體案件具體分析。
（一）以夫妻雙方名義訂立合同
在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，登記一方單獨(dú)出面就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜與買(mǎi)受方進(jìn)行磋商，未登記一方對(duì)此并不知曉或同意。登記一方向買(mǎi)受方表示標(biāo)的房屋為夫妻雙方共同共有，最后以夫妻雙方的名義與買(mǎi)受方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
在上述情形下，登記一方是以房屋的一位共有人兼另一位共有人之代理人的身份訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，雖然并未獲得其配偶的同意，但若買(mǎi)受方盡審查義務(wù)后仍有理由相信 [2]登記一方為有權(quán)代理，則該行為構(gòu)成表見(jiàn)代理。此時(shí)，被登記方與買(mǎi)受方之間訂立的合同不因未獲得夫妻另一方授權(quán)而產(chǎn)生效力瑕疵，該合同對(duì)夫妻另一方亦有約束力。買(mǎi)受方有權(quán)基于買(mǎi)賣(mài)合同要求夫妻雙方履行合同義務(wù)，將標(biāo)的房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記至買(mǎi)受方名下。但若登記一方的行為不符合表見(jiàn)代理之構(gòu)成要件，則房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)未登記一方是沒(méi)有拘束力，此時(shí)買(mǎi)受方無(wú)權(quán)要求夫妻雙方履行合同。
（二）以個(gè)人名義訂立合同
在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，登記一方單獨(dú)出面就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜與買(mǎi)受方進(jìn)行磋商，未登記一方對(duì)此并不知曉或同意。登記一方向買(mǎi)受方表示標(biāo)的房屋為其一人所有并隱瞞其婚姻狀況，最后以其個(gè)人名義與買(mǎi)受方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
在此種情形下，登記一方僅以房屋單獨(dú)所有者的身份與買(mǎi)受方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同當(dāng)事人為登記一方與房屋買(mǎi)受方，故合同對(duì)夫妻另一方并不具有約束力。共有房屋所有權(quán)之移轉(zhuǎn)需全體共有人同意，所以只要未登記一方不同意，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同就無(wú)法履行。有觀(guān)點(diǎn)主張此種情形可構(gòu)成表見(jiàn)代理，進(jìn)而認(rèn)定合同可以履行，但我們認(rèn)為表見(jiàn)代理要求客觀(guān)上存在使得相對(duì)人相信行為人有代理權(quán)的理由，故行為人至少要以本人的名義訂立合同，而此種情形中登記一方從未提及其配偶，故無(wú)法構(gòu)成表見(jiàn)代理。
