一、離婚時房產(chǎn)升值的如何分割

1、夫妻一方在婚前支付全部房款，將房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，并在婚前已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證。

該房產(chǎn)屬于《婚姻法》第十八條規(guī)定的“夫妻一方的婚前財產(chǎn)”，由房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的一方享有房屋的產(chǎn)權(quán)。那么該房產(chǎn)在婚后增值的部分，若是因為市場行情而自然增值，就應(yīng)當(dāng)屬于“自然增值”，其增值部分認(rèn)定為房產(chǎn)方的個人財產(chǎn)。

若該房產(chǎn)的增值是因為裝修而導(dǎo)致的升值，而裝修費用是夫妻雙方的共同財產(chǎn)或者非購房一方的個人財產(chǎn)，因裝修而升值的部分就不宜認(rèn)定為購房一方的個人財產(chǎn)。如果裝修費用是婚前非購房一方的個人財產(chǎn)，那么離婚時，非購房一方可就該裝修而升值部分主張權(quán)利。若為婚后夫妻共同財產(chǎn)裝修，則裝修而升值部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，當(dāng)然僅限于裝修而升值部分。因為婚后裝修是夫妻共同的經(jīng)營行為。

2、夫妻一方在婚前支付首付款并按揭貸款付完全部購房款，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，婚后以夫妻共同財產(chǎn)還房貸。

在夫妻雙方不能協(xié)商一致的情況下，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方。

雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。

3、夫妻一方在婚前簽訂購房合同，支付首付款并按揭付完全部房款，但是婚后取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)只登記在支付首付款一方名下，婚后夫妻共同財產(chǎn)還房貸。

其處理方式同上一種情形。因為支付首付款一方是房屋買賣合同的主體，由于我國的商品房預(yù)售制度的存在導(dǎo)致房款支付與房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理之間可能存在較長的期間，但是支付全部房款后即取得房屋產(chǎn)權(quán)證是支付首付款一方的可期待權(quán)利，因此實踐中仍將產(chǎn)權(quán)盼歸支付首付款的一方。

4、一方婚前所購買的房屋，另一方在婚前或者婚后在房產(chǎn)證上“加名”。

從民法的角度來看，在一方所有的房屋產(chǎn)權(quán)證上加上另一方的名字，應(yīng)視為對另一方的贈與，且該贈與行為已經(jīng)完成權(quán)屬變更登記，屬于生效的贈與，除非存在重大誤解或者顯失公平的情形，否則是不能輕易撤銷的。

加名的房產(chǎn)成為夫妻共同財產(chǎn)，那么該房產(chǎn)的增值部分，理所當(dāng)然的成為夫妻共同財產(chǎn)。

5、一方支付首付款并按揭付完全部購房款，婚后雙方一起還房貸，在夫妻離婚時仍未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的。

這種情形主要出現(xiàn)在夫妻關(guān)系存續(xù)時間不長的婚姻中，根據(jù)《婚姻法》司法解釋二第二十一條的規(guī)定，“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬”，待當(dāng)事人對爭議房屋取得所有權(quán)后，有爭議的可另行起訴。

二、離婚時房產(chǎn)貶值的如何分割

離婚時房產(chǎn)貶值，應(yīng)以房產(chǎn)實際價值分，分割辦法依一般情況分割。

1、婚前一方購買的房屋，付清所有房款的，屬一方的婚前財產(chǎn)。

2、婚后一方用個人財產(chǎn)購買的房屋，屬一方的財產(chǎn)。

3、夫妻雙方婚后一次性出資，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后離婚的，屬夫妻雙方共同共有。

4、夫妻雙方婚后用共同財產(chǎn)購買的（包括貸款）房屋，應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時，一般均等分割。

如果當(dāng)事人是在全部償還銀行的貸款之后提起離婚訴訟，此種法律關(guān)系較簡單，一般平均分割房產(chǎn)。

分割按揭財產(chǎn)時候存在首付款、已經(jīng)償還貸款、尚未償還貸款、房屋實際升值等四個組成部分。實際上房屋的合同價值就是已經(jīng)支付房款與剩余貸款本息的總和。

當(dāng)房屋的實際價值低于首付款、已經(jīng)償還貸款、還應(yīng)繼續(xù)償還貸款之總和時，則應(yīng)當(dāng)由其中一方取得房產(chǎn)，繼續(xù)向銀行償還貸款本金、利息，同時另一方向其支付房屋價值差額部分的一半。

上文對“離婚時房產(chǎn)升值的如何分割”、“離婚時房產(chǎn)貶值的如何分割”兩個問題進行了避繁就簡地說明，相信大家現(xiàn)在對離婚房產(chǎn)的問題有了初步的認(rèn)識。離婚時，房產(chǎn)要進行分割，但隨著時間的推移，房產(chǎn)的價值有漲有跌。升值的部分如何分割以及貶值的部分由誰承擔(dān)便成為離婚時的難題之一，尤其是前者。有關(guān)離婚房產(chǎn)的其他問題，如離婚時房產(chǎn)一般如何分割、離婚時房產(chǎn)有哪些特殊情況等，本文限于篇幅故不作介紹。在生活中，如果遇到了有關(guān)離婚房產(chǎn)的問題時，可向律師進行咨詢，相信律師專業(yè)的解讀會為您答疑解惑的。