一、離婚時房屋怎么分

我國《婚姻法》對夫妻財產(chǎn)采取法定和約定并行的辦法，有約定時依約定，無約定時依法定。離婚時房屋的分割，如果沒有婚前或婚內(nèi)約定，則依法定，只能分割夫妻共同房屋，可以協(xié)商解決，協(xié)商不成時可以起訴由法院判決。

房屋分割可分為以下幾種常見情況：

（一）結(jié)婚登記前取得房屋產(chǎn)權(quán)證

1、結(jié)婚登記前夫妻一方交清全部房款，房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資方一人名下，該房屋應(yīng)定性為登記產(chǎn)權(quán)人婚前個人財產(chǎn)，在離婚時不參于分割。

2、結(jié)婚登記前夫妻雙方共同出資交清全部房款，婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)證。如房屋產(chǎn)權(quán)登記在二人名下。此種情況下因房屋產(chǎn)權(quán)取得時雙方未登記結(jié)婚，沒有婚姻關(guān)系，因此該房屋為二人按份共有，如產(chǎn)證上未注明各自的產(chǎn)權(quán)份額，那么雙方對自己的出資要舉證證明，根據(jù)出資比例確定產(chǎn)權(quán)分額比例，如無法舉證，那么雙方各占一半的產(chǎn)權(quán)。確定產(chǎn)權(quán)分額后各自的份額為各自的婚前個人財產(chǎn)。如房屋產(chǎn)權(quán)只登記在一人名下，那么另一方舉證證明自己的出資行為。

3、結(jié)婚登記前夫妻一方支付房屋首付款并以其名義向銀行貸款，婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)證。房屋產(chǎn)權(quán)登記在該人名下，婚后夫妻二人共同還貸。這種情況目前存在一定的爭議，主流的觀點是根據(jù)我國現(xiàn)行的婚姻法和物權(quán)法的規(guī)定，既然該房屋的產(chǎn)權(quán)是在婚前取得，那么該房屋應(yīng)為該人的婚前個人財產(chǎn)?；楹罅硪环揭苑蚱薰餐敭a(chǎn)參與還貸，則離婚時視為為房屋產(chǎn)權(quán)人償還婚前個人債務(wù)，由此導(dǎo)致夫妻之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。離婚時，該房屋為登記產(chǎn)權(quán)人的婚前個人財產(chǎn)，但是。這種觀點雖然在判決時易于處理，但是在一定情況下確是不公平的。房屋作為特殊的商品，具有保值增值的作用，特別是近些年房屋增值速度非常快，如在離婚時該房屋有大幅增值，那么，產(chǎn)權(quán)人只向另一方歸還用于還貸的夫妻共同財產(chǎn)的一半的款項是明顯不公平的。

4、結(jié)婚登記前夫妻雙方共同支付首付款，婚前取得所有權(quán)證，房屋產(chǎn)權(quán)登記在二人名下，這種情況下房屋為二人共有。但是婚前各自所交的那部分房款，屬于按份共有，按比例分割?；楹笥梅蚱薰餐敭a(chǎn)償還貸款，這部分房屋價值及婚姻關(guān)系存續(xù)期間房屋的增值按夫妻共同財產(chǎn)處理，有約定從其約定。

（二）結(jié)婚登記后取得房屋產(chǎn)權(quán)證

1、結(jié)婚登記前一方付清全部房款，婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證登記在該人一人名下。這種情況下存在一定爭議。一種觀點簡單的以房屋產(chǎn)權(quán)的時間點作為判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬依據(jù)，即婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得即為夫妻共同財產(chǎn)。另一種觀點認為房屋產(chǎn)權(quán)證的取得雖然在結(jié)婚登記后，但是房屋買賣是一個復(fù)雜的過程，產(chǎn)權(quán)證的取得是基于之前簽訂房屋買賣合同并支付房款取得。而簽訂合同和支付房款早在結(jié)婚登記之前即完成，婚后另一方并未對房產(chǎn)證的這種物權(quán)憑證的形成做出任何貢獻。同時婚前支付全部房款的一方其對房屋享有的所有權(quán)權(quán)益在婚前簽訂合同及付款后就已經(jīng)取得，辦理房產(chǎn)證只是一個確認的手續(xù)，因此該房產(chǎn)為付款方婚前個人財產(chǎn)。筆者比較認可該種觀點。

2、結(jié)婚登記前雙方共同出資付清全款，婚后取得所有權(quán)證，產(chǎn)證登記在二人名下。該房產(chǎn)是夫妻共有財產(chǎn)，但是在分割時以按份共有的原則來分割比較合理，即只有在不能舉證證明自己婚前出資份額的情況下分配分割，否則按照出資比例分割。

3、結(jié)婚登記前一方交首付款，婚后取得所有權(quán)證，房屋產(chǎn)權(quán)登記在該人名下。該種情況下主流觀點是該房屋性質(zhì)為夫妻共同財產(chǎn)。但是分割時是完全按照夫妻共同財產(chǎn)平均分割還是將個人首付款及其增值扣除后平均分割存在爭議，筆者認為后者比較公平。

4、結(jié)婚登記前雙方共同交首付，婚后取得所有權(quán)證，房屋登記在二人名下。與第3種情況大致相同，該房屋性質(zhì)為夫妻共同財產(chǎn)。只是在分割時是簡單的平均分割還是雙方各自擁有婚前所付款部分及其增值，婚后部分及其增值按夫妻共同財產(chǎn)的原則平均分配存有爭議，筆者認為后者比較公平。

二、產(chǎn)權(quán)證上有第三人的房屋如何分割

產(chǎn)權(quán)證上有第三人的房屋如何分割呢？在離婚時只分割屬于夫妻共同所有的部分，第三人所占份額不能進行分割。法院在處理這種情況的房屋分割時根據(jù)以下2種情況：

1、根據(jù)當(dāng)事人的申請，對房屋部分不予審理，告之當(dāng)事人另案起訴；

2、根據(jù)當(dāng)事人的申請，將此案中止審理，告之當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)另案的判決結(jié)果，進行房產(chǎn)分割。