律師您好，我后天將要去簽訂一份買房合同，在此之前我想多了解以下買房合同的相關(guān)事項(xiàng)。如果合同有問題，能不能認(rèn)定無效?；蛘邠Q句話說，買賣房屋合同在哪些情況下是無效的？
您好，很高興回答您提出的房屋買賣合同效力的問題。
實(shí)踐中房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、面積、原承租戶的利益等多種問題，總結(jié)起來，房屋無效有以下幾種：
1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。
如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。
非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。
房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。
出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。
部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效。
3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。
房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。
希望我的回答對(duì)您會(huì)有所幫助，如果您還有什么需要了解的，可以直接與我聯(lián)系。
