律師，您好。我把閑置的一套房出租于他人，我和他簽訂的合同中約定了一個優(yōu)先購買權(quán)的條款，到底什么叫優(yōu)先購買權(quán)？不能行使優(yōu)先購買權(quán)的情況有哪些呢？希望您能解答一下，謝謝。
您好。非常高興能為您解答相關(guān)問題。
優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。
根據(jù)我國法律法規(guī)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)主要在下列情形受到限制：
第一，共有人優(yōu)先購買。
共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗共有人的優(yōu)先購買權(quán)。
因共有人對房屋擁有的是所有權(quán)，即使是按份共有，對外而言，每個共有人也都是所有權(quán)人。
第二，出租人基于特殊身份出賣租賃物。
此種情況例如，出租人基于與第三人的親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，以低于市價出賣房屋，而離開該人身關(guān)系，出租人則不愿出售房屋的，一般情況下承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。
基于特殊人身關(guān)系建立的買賣關(guān)系，與一般的買賣關(guān)系不同，它含有身份關(guān)系的考慮在內(nèi)。
即僅僅是基于這種特殊的身份關(guān)系，出租人才會給出較優(yōu)惠的出賣條件。
沒有這些特殊的身份，出租人就不會給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購買問題。
第三，租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化。
出租人將房屋贈與他人的，房屋被強制征收、征用的，房屋以招標形式出賣的，以及房屋被強制執(zhí)行等等。
如果您對此還有其他問題，可以直接撥打我的聯(lián)系電話。
