最近我租賃了一家企業(yè)的廠房，想要進行自己的棉絮加工，結果正準備動工呢，就被告知不能繼續(xù)租賃了，因為該企業(yè)在我租房之前就已經(jīng)是破產(chǎn)企業(yè)了，現(xiàn)在債權人要申請拍賣該企業(yè)房產(chǎn)、我想問這種情況我有權繼續(xù)租賃嗎？
你好，很高興為你解答“租賃破產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)，是否適用買賣不破租賃”這個問題。
破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財產(chǎn)，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發(fā)生變化，以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，其權屬同樣會發(fā)生變化。
在破產(chǎn)案件中，對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。
其理由在于：若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，將導致租賃債權的實現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權，甚至這一租賃債權將會得到完全實現(xiàn)或全額清償，這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則；
在許多破產(chǎn)案件中，特別是國有或集體企業(yè)破產(chǎn)案件中，將房屋建筑物結合破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權作為整體轉讓進行變現(xiàn)的情形較多。
若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關系，不利于自己的開發(fā)利用，由此影響破產(chǎn)財產(chǎn)的變現(xiàn)。
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