一、合同解除的條件有哪些

合同解除權(quán)行使的先決條件就是解除合同的條件之成就。解除合同的條件，分約定解除條件和法定解除條件兩種。

根據(jù)《合同法》第九十三條第二款的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。比如，當(dāng)事人在訂立房屋租賃合同時(shí)，可以約定，出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人用電、用水及取暖。當(dāng)出租人不能供應(yīng)水、電、暖時(shí)，承租人便可以解除合同。

《合同法》第九十四條規(guī)定了法定的解除條件，概括起來主要有：

1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不能預(yù)見是指行為人主觀上對于某一客觀情況的發(fā)生無法預(yù)料。不能避免是指當(dāng)事人雖然盡了最大努力，仍然不能阻止客觀情況的發(fā)生。不能克服是指當(dāng)事人在不利的客觀情況發(fā)生后，盡了最大的努力，仍然不能消除案件所造成的損害后果。根據(jù)通說，不可抗力包括地震、洪水、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害，戰(zhàn)爭等社會(huì)原因，政府禁令等政府行為。不可抗力事件的發(fā)生，對履行合同的影響不盡一致，有大有小，有的只是暫時(shí)影響到合同的履行，完全可以通過延期履行合同從而實(shí)現(xiàn)合同的目的，不必解除合同；只有不可抗力致使合同目的完全不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人才能行使解除權(quán)解除合同。

2、因預(yù)期違約不能實(shí)現(xiàn)合同目的。預(yù)期違約是在合同履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，即明示違約和默示違約。

3、因遲延履行主要債務(wù)致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。債務(wù)人無正當(dāng)理由，在合同履行期間屆滿，仍未履行合同主要債務(wù)；或?qū)τ谖醇s定履行期限，在債權(quán)人催告后仍未履行的，法律視為不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

4、因遲延履行或有其他違約情形不能實(shí)現(xiàn)合同目的。包括履行期限構(gòu)成合同的必要因素，比如季節(jié)性、時(shí)效性較強(qiáng)的合同標(biāo)的物的遲延交付；債務(wù)人拒絕履行合同的全部義務(wù)或只履行極小部分的義務(wù)；履行質(zhì)量與約定嚴(yán)重不符，無法通過修理、替換、降價(jià)的方式予以補(bǔ)救等情形。

5、法律規(guī)定的其他解除情形。如一方因行使不安抗辯權(quán)而中止履行合同，對方在合理期限內(nèi)經(jīng)營狀況持續(xù)惡化，未恢復(fù)履行能力也未提供擔(dān)保的情形；因發(fā)生訂立合同時(shí)當(dāng)事人不能預(yù)見并且不能克服的情況，改變了訂立合同時(shí)的基礎(chǔ)，使合同的履行失去意義或者履行合同使合同當(dāng)事人之間的利益重大失衡的情形等。如果法律另有規(guī)定的，當(dāng)事人也可以根據(jù)該法律規(guī)定，行使解除權(quán)。如《合同法》第二百六十八條規(guī)定：定作人可以隨時(shí)解除合同，造成承攬人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

二、合同解除的程序是什么

前述約定解除或法定解除的條件成就之后，合同并不當(dāng)然解除。合同當(dāng)事人還需要按照一定的法定程序，行使合同解除權(quán)。

《合同法》第九十六條對當(dāng)事人行使合同解除權(quán)的程序做了明確的規(guī)定：當(dāng)約定解除或法定解除的條件成就，一方當(dāng)事人主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。即不必與對方協(xié)商，也不必經(jīng)對方同意，只要通知到達(dá)對方時(shí)，合同便告解除，合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系便告終止。

合同的解除權(quán)屬于形成權(quán)，當(dāng)事人可以約定解除權(quán)行使的期限，期限屆滿當(dāng)事人怠于行使的，解除權(quán)消滅，比如當(dāng)事人約定出現(xiàn)某種情形，可以在30天內(nèi)行使解除權(quán)。那么在合同約定的事由出現(xiàn)30天后，當(dāng)事人不能再要求解除合同，必須繼續(xù)履行。當(dāng)事人沒有約定或是法律也沒有規(guī)定解除權(quán)行使期限的，非受不可抗力影響的當(dāng)事人或者違約一方的當(dāng)事人為明確自己的義務(wù)是否還需要繼續(xù)履行，可以催告對方當(dāng)事人行使解除權(quán)。享有解除權(quán)的當(dāng)事人在催告后的合理期限內(nèi)不行使解除權(quán)的，該權(quán)利消滅，合同關(guān)系繼續(xù)存在，當(dāng)事人仍然要按合同履行義務(wù)。