一、什么是租賃合同

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條規(guī)定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

租賃合同是在人們的經(jīng)濟(jì)生活和日常生活中經(jīng)常使用的一種合同。它可以在自然人、法人之間調(diào)劑余缺，充分發(fā)揮物的使用功能，最大限度的使用其價(jià)值。通過(guò)租賃，承租人與出租人雙方的利益可以同時(shí)得到滿(mǎn)足，因此，租賃是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中較為重要的一種經(jīng)濟(jì)形式。

目前在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)生活中，有些交易行為，如土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓、農(nóng)村的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)的租賃、企業(yè)承包租賃經(jīng)營(yíng)等形式，是否用本法關(guān)于租賃合同的規(guī)定加以調(diào)整，在起草合同法的過(guò)程中有不同意見(jiàn)。有的人認(rèn)為，上述幾種經(jīng)營(yíng)形式從實(shí)質(zhì)上講是租賃，應(yīng)該由租賃合同調(diào)整；也有人認(rèn)為要根據(jù)不同情況來(lái)分析，土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓?zhuān)r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)更多地是對(duì)土地的使用權(quán)的取得，土地使用權(quán)的使用年限最高可達(dá)到70年，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)30年不變，它是一種用益物權(quán)，各國(guó)一般都將這種土地使用權(quán)通過(guò)物權(quán)法來(lái)調(diào)整。本章規(guī)定不適用于土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)的出租問(wèn)題，目前我國(guó)法律還沒(méi)有具體規(guī)定，只是在少數(shù)地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，它是為了便于各級(jí)政府進(jìn)一步盤(pán)活存量用地的一項(xiàng)措施，它還有待于在試行中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

二、怎樣區(qū)分租賃合同與企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同

對(duì)于企業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)合同與本章規(guī)定的租賃合同是不同的，表現(xiàn)在：

（一）企業(yè)租賃的當(dāng)事人一方是企業(yè)的所有人或管理人，另一方則是本企業(yè)的職工，他們之間本來(lái)就有一個(gè)內(nèi)部管理的關(guān)系；

（二）合同訂立是以公開(kāi)招標(biāo)的形式進(jìn)行的，有時(shí)還須由有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)；

（三）租賃的標(biāo)的是整個(gè)企業(yè)，而不是某一特定的財(cái)產(chǎn)，是人財(cái)物、產(chǎn)供銷(xiāo)、資金、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)等多種因素的綜合體，承租人獲得的不僅是對(duì)財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)，而是一種經(jīng)營(yíng)權(quán)；

（四）承租人須以自己的財(cái)產(chǎn)向企業(yè)提供擔(dān)保；

（五）按照合同的要求，合同終止時(shí)，企業(yè)的價(jià)值須大于租賃時(shí)的價(jià)值。

從上述特征中可以看出，本章規(guī)定的租賃合同不能適用于企業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。