一、如何防范租房風險

第一步：審核業(yè)主身份

在簽訂租賃合同前，必須先審核業(yè)主身份，包括查看房地產(chǎn)權證記載的業(yè)主姓名、物業(yè)地址、面積等信息，也可以直接至該房屋所在的房地產(chǎn)交易中心，憑個人身份證調(diào)查上述信息，并核查業(yè)主身份證件，核對身份證照片與本人是否一致。

如果簽訂合同之人不是產(chǎn)權人，則可能存在代理關系或者轉(zhuǎn)租關系。若存在代理關系的，則需有業(yè)主本人委托代理人的授權委托書原件；若存在轉(zhuǎn)租關系的，則需要業(yè)主本人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件原件。對于此種情形，建議最好要與業(yè)主本人直接見面，或?qū)⑽袝蛲鈺炔牧辖?jīng)過公證，避免假冒業(yè)主，騙取租金情形出現(xiàn)。

第二步：明確租賃期限

合同中一定要明確約定起租日期以及租期屆滿日期，避免使用模糊的語言，明確到具體的年月日，對于出現(xiàn)特別約定固定租期或者靈活租期等情形的，必須約定清楚何為固定租期，固定租期內(nèi)違約責任，以及何為靈活租期，靈活租期內(nèi)何方何種情形下可以靈活無責任解約等詳細內(nèi)容。

第三步：租金和“押金”支付方式

“付×押”是租賃市場中對租金和“押金”支付方式的俗稱，比如付三押一，即指租金按三個月為一期支付，押金數(shù)額為一個月的租金。具體幾個月支付一期租金則由租賃雙方商議決定。支付租金，作為承租人主要的義務，在合同中必須明確約定清楚每期租金的支付時間和方式，以及逾期未支付的違約責任。

“押金”主要用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。押金應支付多少，應當按照租期長短、裝修程度、家具家電數(shù)量和價值等因素來確定，押金數(shù)額越高，對出租人保障性能越強。無論支付租金還是“押金”，若通過銀行劃賬方式支付的，最好直接劃入業(yè)主本人名下的賬戶，并留執(zhí)好相關劃款憑證，以此進一步控制資金風險。

第四步：家電設施約定清楚

簽訂租賃合同時，對于家具、家電等附屬設施、設備應當抄寫清楚，避免退房時發(fā)生爭議，并且對于這些附屬設施設備的維修義務也應當明確約定。一般情況下，因自然原因引起的功能減弱和正常使用而產(chǎn)生的損壞，應當由出租人承擔維修義務，并承擔相應費用；但因承租人不當使用造成的損壞，應當由承租人承擔維修義務，并承擔相應費用。

第五步：水電費負擔清晰

首先，在交房時，就應當將水、電、電話、煤氣等使用情況記錄在房屋交接書中，并且當場與業(yè)主結(jié)清上述費用及物業(yè)管理費。

其次，租賃合同中應當明確約定租賃期間的水、電、電話、煤氣等使用費及物業(yè)管理費由誰承擔，以及承擔方式。一般情形下，水、電、電話、煤氣等使用費由承租人承擔，并按單據(jù)及時向有關企業(yè)支付，物業(yè)管理費可雙方約定，并按期支付給物業(yè)公司。

第六步：違約責任要注意

租賃合同中必須要明確約定違約責任，應當根據(jù)不同的違約情形，約定不同的違約責任。比如，若出租人逾期交付房屋，或者租期結(jié)束承租人逾期退租的，可以每日按高于租金標準收取違約金；若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可約定一次性承擔較高的違約金，也可以約定支付未使用租期的租金作為違約金。同樣，承租人沒有按時支付房租的，也需要承擔逾期支付的違約責任。值得注意的是，違約責任需要互相對等公平，若有明顯不公平的，應當建議改正。

二、何時租房合同會無效

房屋租賃合同是以房屋為租賃物，由享有所有權或經(jīng)營權的出租人將房屋交付承阻人使用、收益，承阻人交付租金，并于合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協(xié)議。作為當事人雙方就房屋租賃行為所簽訂的明確雙方權利義務關系的協(xié)議，直接影響當事人的利益。在現(xiàn)實中，合同雙方簽訂《房屋租賃合同》時關注更多的是租金、支付時間等事項，卻忽略了一些不常見的問題。而正是由于對這些問題約定不明，往往導致租賃糾紛產(chǎn)生。一般出現(xiàn)以下幾種情況租房合同是無效的。

1、未經(jīng)竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。

2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。

3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。