一、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛一直是實(shí)踐中的難點(diǎn)問題。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的，承租人能否請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，甚至以第三人的購(gòu)買價(jià)格購(gòu)買租賃房屋？

《房屋租賃解釋》對(duì)此作了明確規(guī)定，承租人不能因此請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，當(dāng)然更不可能以第三人的購(gòu)買價(jià)格購(gòu)買租賃房屋，而只能向出租人主張賠償損失。同時(shí)，《房屋租賃解釋》對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用情形作了進(jìn)一步限制，明確下列情形承租人無(wú)權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買房屋：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；

（四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

二、租金糾紛的訴訟時(shí)效

實(shí)踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因?yàn)樵V訟時(shí)效已過而無(wú)法主張租金。這一方面因?yàn)槌鲎馊瞬恢姥痈痘蛘呔芨蹲饨疬m用一年的特別訴訟時(shí)效，而以為訴訟時(shí)效是二年。另一方面，出租人常常存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為只要雙方租賃關(guān)系仍存續(xù)，租金即不存在訴訟時(shí)效問題，這是錯(cuò)誤的。

租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時(shí)效是按每一個(gè)支付周期分別計(jì)算的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。

因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)催告或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時(shí)效，無(wú)法得到法律的保護(hù)。