案情回顧：租賃廠房無房產(chǎn)證

2006年，原告與被告簽訂廠房租賃協(xié)議，由原告租賃被告在建的位于向陽路228弄100號北約1200平方米（具體以實(shí)量為準(zhǔn)）的廠房和辦公樓用于開辦企業(yè)。協(xié)議并同時(shí)約定，被告有義務(wù)協(xié)助原告辦理企業(yè)工商相關(guān)事宜。合同簽訂后，原告即向被告支付了一個(gè)月房租的押金2萬元及相當(dāng)于一季度房租的定金6萬元。被告廠房建好后，即向原告交付廠房，并同時(shí)向原告提供了上海市公安局編訂門弄號牌通知，新廠房編號為向陽路102號。之后，原告即著手準(zhǔn)備開辦企業(yè)的資料，但在上海申請辦理企業(yè)開業(yè)登記時(shí)，被告卻不能向原告提供所租賃廠房的房產(chǎn)證，原告擬開辦的企業(yè)無法在所承租的廠房內(nèi)注冊。原告多次催促被告辦理產(chǎn)權(quán)證，但被告未予辦理，后原告從其他途徑得知，被告是村集體企業(yè)，租賃給原告的廠房系在村集體土地上所建，不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證。原告要求被告返還押金及定金，被告認(rèn)為，原告可以將企業(yè)注冊在其他地方，在租賃房內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營，租賃廠房沒有產(chǎn)權(quán)證并不影響原告的經(jīng)營，再者，被告在出租即已向原告陳述過無產(chǎn)權(quán)證的情況，原告對此事實(shí)是明知的，況且，原告已經(jīng)實(shí)際使用該廠房，被告不同意將押金及定金返還給原告。原告向法院起訴，要求被告退還押金及雙倍返還定金。

處理結(jié)果：雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議

在合議庭法官的主持下，雙方達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，原告搬出租賃廠房，被告返還原告押金2萬元及房租45000元。

律師說法：怎么認(rèn)定房屋租賃合同的效力

本案是一起由房屋租賃合同引起的糾紛。本案爭議的焦點(diǎn)在于：1、房屋租賃合同是否有效？2、被告的行為是否構(gòu)成根本性違約？對于沒有產(chǎn)權(quán)證的租賃合同是否有效的問題，根據(jù)中華人民共和國合同法》第121條的規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，法律、行政法規(guī)沒有強(qiáng)制性規(guī)定，原告未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并不影響其對該房屋行使所有權(quán)。雖然《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋，不得出租。但是《合同法》頒布之后，合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以法律的規(guī)定為準(zhǔn)。最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》進(jìn)一步明確：《合同法》實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。就本案而言，由于并沒有法律或者行政法規(guī)有關(guān)于房屋出租必須取得房產(chǎn)證強(qiáng)制性的規(guī)定，雙方簽訂的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)是有效的。

對于爭議焦點(diǎn)2，被告的行為應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)構(gòu)成根本性違約。雖然本案的房屋租賃合同是有效的，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋仍然具有使用價(jià)值，但本案的原告租賃房屋是為開辦企業(yè)所用，這一點(diǎn)在雙方的租賃合同中已經(jīng)明確規(guī)定，而根據(jù)企業(yè)注冊登記的相關(guān)規(guī)定，開辦企業(yè)必須具有合法的經(jīng)營場所，此合法的經(jīng)營場所要求必須是具有房產(chǎn)證的房屋。本案的被告不能提供租賃房屋的產(chǎn)權(quán)證，原告不能進(jìn)行工商登記注冊，被告的行為已經(jīng)嚴(yán)重影響到原告對租賃房屋的使用，原告租賃房屋的目的不能實(shí)現(xiàn)，從這一點(diǎn)可以認(rèn)定，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成根本性違約，原告可以據(jù)此解除雙方之間的房屋租賃合同。