一、要約生效的條件是什么

要約是一方當(dāng)事人向另一方提出的愿意按一定的條件與對方訂立合同，且一旦要約被對方接受即可對提出要約的一方產(chǎn)生法律約束力的一種意思表示。在實踐中要約又稱發(fā)盤、發(fā)價或報價。

要約的有效條件即要約發(fā)生法律效力的條件。要約必須同時具行下列條件方能生效。

1、要約應(yīng)由特定的人提出。該特定的人是希望訂立合同的人，要約人既可以是自然人，也可以是法人：即可以是要約人本人，也可以是要約人的代理人。但要約人名稱應(yīng)在發(fā)出的要約明示，比如商店陳列標(biāo)價的貨物，即是一種要約。作為要約人必須具有相應(yīng)的民事行為能力，無民事行為能力的人發(fā)出的要約屬無效要約。

2、要約應(yīng)受要約人提出，受要約人是有限制條件的特定的人。

3、要約必須內(nèi)容明確。

要約是希望訂立合同的建議，要約一經(jīng)接受，合同即告成立。所以要約必須把合同的主要內(nèi)容，如標(biāo)的物的名稱、價格、數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量等要素明確表示出。至于要約內(nèi)容的明確程度，《公約》第十四條第一款規(guī)定，在貨物中，訂約建議只要包括了貨物品名、數(shù)量和價格三個要素，要約即告成立。

二、賣房廣告構(gòu)成要約的條件

在商品房買賣合同糾紛中如何判斷售樓廣告的性質(zhì)？

廣告是針對不特定多數(shù)人發(fā)布的，法律上一般把它作為要約邀請而不是要約，雖然《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣司法解釋》）中將宣傳廣告的性質(zhì)確定為要約是一種重大突破，但構(gòu)成要約的宣傳廣告是有一定條件限制的，不能一概將所有售樓廣告均劃入要約之列。

1、售樓廣告之屬性

要約邀請，又稱為“引誘要約”，是指邀請他人向自己發(fā)出要約，要約邀請是一種事實行為，只要沒有給善意相對人造成信賴?yán)娴膿p失，邀請人一般不承擔(dān)法律責(zé)任。所謂要約，是指希望和他人訂立合同的意思表示（我國《合同法》第十四條規(guī)定），它有一經(jīng)承諾就產(chǎn)生合同的可能性，如果違反了有效的要約，將承擔(dān)法律責(zé)任。要約與要約邀請的區(qū)別，在司法實踐中極為復(fù)雜。當(dāng)事人愿受拘束的意思表示、必要條款、交易習(xí)慣這幾項標(biāo)準(zhǔn)是要約與要約邀請的重要區(qū)別所在，也是房地產(chǎn)買賣合同是否成立的判斷依據(jù)。

最高人民法院于2003年4月28日公布了《商品房買賣司法解釋》，該解釋第3條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！边@是我國第一次以司法解釋的形式對房地產(chǎn)銷售廣告要約邀請與要約及約束力范圍制定了司法標(biāo)準(zhǔn)。它對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了重大影響，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商及業(yè)主的切身利益。

2、宣傳廣告構(gòu)成要約之條件

廣告是針對不特定多數(shù)人發(fā)布的，法律上一直把它作為要約邀請而不是要約，《商品房買賣司法解釋》中將符合條件的售樓廣告的法律性質(zhì)界定為要約無疑是一個重大突破，但對于該解釋中所限定的條件我們在司法實踐不能忽視，不能將所有的宣傳廣告中的承諾均視為要約。《商品房買賣司法解釋》中對構(gòu)成要約的售樓廣告的條件做出了限定，即：（1）在開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)；（2）說明和允諾具體確定；（3）對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。只有符合這三個條件的宣傳廣告才構(gòu)成要約，否則仍是要約邀請。

但是，司法解釋中對構(gòu)成要約的宣傳廣告的具體的操作標(biāo)準(zhǔn)并不明確，到底什么是“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”，這將最終將交由法官自由量裁，而實踐中往往關(guān)于重大影響的尺度的把握比較含糊。不難看出，“重大影響”是認(rèn)定宣傳廣告的一個很關(guān)鍵的內(nèi)容，也是實踐中最難認(rèn)定和準(zhǔn)確把握的，因而也是近年爭議一個突出問題。

然而，至少有一點可以明確，就是如果廣告和宣傳資料的內(nèi)容一旦被寫入合同，就具有了法律效力，并且只要要約邀請一旦具體化，應(yīng)該被視為要約，也就具有了法律效力。對于消費者，要想開發(fā)商對消費者的廣告承諾有保證，最保險的辦法還是寫入商品房買賣合同內(nèi)，形成具體合同內(nèi)容，才能根本保證購房者的權(quán)益。

3、合同約定不明產(chǎn)生爭議之處理

本案宣傳廣告中雖然說明了該商品房的外墻為環(huán)保隔熱保溫新型材料，但并不能從交易價格上看出其對房價的確定產(chǎn)生重大的影響。因此也不宜認(rèn)定其具備合同的效力。即使退一步該廣告應(yīng)屬合同之一部分，也應(yīng)屬合同約定不明的情形。應(yīng)按《合同法》第六十一條后段“按照合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定”的原則處理。按照合同有關(guān)條款確定原則，是指在合同當(dāng)事人就沒有約定或者約定不明確的合同內(nèi)容不能達(dá)成補充協(xié)議時，結(jié)合合同的其他方面的內(nèi)容加以確定，使合同具體化和明確化。從涉案合同整體看，其他條款中未涉及這一問題，不能就其他條款加以確定。按照交易習(xí)慣確定原則，是指在合同當(dāng)事人就沒有約定或約定不明確的合同內(nèi)容不能達(dá)成補充協(xié)議時，按照人們在同樣的交易中通常采用的合同內(nèi)容加以確定，使合同具體化和明確化。