一、商品房買賣如何約定違約責(zé)任

商品房買賣合同中的違約責(zé)任，按照承擔(dān)責(zé)任的主體不同，分為開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任和購房者承擔(dān)的責(zé)任。下面我們具體來分析：

開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的原因，主要有交付房屋不符合約定、交付房屋逾期、辦理產(chǎn)權(quán)證書逾期、交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵等。承擔(dān)責(zé)任的方式，則包括返還房款及利息、賠償損失、支付違約金、或者承擔(dān)維修責(zé)任等。在出現(xiàn)這些問題時，如何處理和防范呢？

首先，我們來分析返還房款及利息，并賠償損失的情況。出現(xiàn)這種情況，則表明出現(xiàn)和合同約定的解除事由。從目前合同約定以及法律規(guī)定來看，這些事由主要包括以下幾種：

1、開發(fā)商交付房屋超過合同約定的一定期限；

2、開發(fā)商辦理完善產(chǎn)權(quán)證書的時間超過合同約定的一定期限；

3、交付的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，按照最高人民法院司法解釋的規(guī)定，只有在交付的房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，以及房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購房者才能要求解除合同。

4、開發(fā)商存在嚴(yán)重欺詐行為，導(dǎo)致購房者簽訂商品房買賣合同目的無法實現(xiàn)，不能取得房屋的；或者導(dǎo)致商品房買賣合同被撤銷、解除，或被確認(rèn)無效的情況下。具體行為包括：在簽訂合同時，故意隱瞞沒有取得商品房銷售許可證、故意隱瞞房屋已經(jīng)被抵押的事實、故意隱瞞房屋已經(jīng)出售給第三人的事實或者所銷售的房屋屬于拆遷安置補(bǔ)償房屋的事實；在簽訂合同以后，未告知買受人又將房屋抵押或者出售給第三人的。出現(xiàn)以上嚴(yán)重欺詐行為，開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任是很重的，包括要返還房款及利息，賠償損失，并有可能要另外支付不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，也就是通常所說的雙倍賠償。

在出現(xiàn)第1、2種情況下，合同并不必然導(dǎo)致解除。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，此時，買受人是撤銷權(quán)人。是否選擇解除合同，權(quán)利在于買受人。商品房買賣合同中也明確約定，買受人有權(quán)要求解除合同，并應(yīng)以書面形式將解除合同的要求通知出賣人，書面通知在送達(dá)出賣人時，合同才解除。也就是說，在出現(xiàn)逾期交房或者逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書時，合同處于一個不確定的狀態(tài)，是否解除或者繼續(xù)履行，關(guān)鍵在于購房者的選擇。此時，開發(fā)商可以根據(jù)自己的需要，通過對合同條款的設(shè)定，來選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行。比如，開發(fā)商可以在合同中明確約定，解除事由出現(xiàn)后，購房者應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)（可以考慮在10—15天內(nèi)），以書面形式通知開發(fā)商是否解除合同。

若買受人沒有在約定的時間將解除合同的書面通知送達(dá)開發(fā)商，就視為買受人放棄解除合同的權(quán)利，這樣，買受人就不能要求解除合同，而只能選擇繼續(xù)履行合同，從而只能要求開發(fā)商承擔(dān)支付違約金了。若已經(jīng)簽訂的合同中沒有設(shè)定這些條款，開發(fā)商仍然有補(bǔ)救措施。比如可以在出現(xiàn)解除合同的事由后，開發(fā)商可以催告買受人在一定期限內(nèi)作出是否解除合同的選擇，若買受人沒有在合理的期限內(nèi)（可以確定在30天以內(nèi)）作出決定，就視為放棄撤銷權(quán)，從而就只能繼續(xù)履行合同了。

通過以上措施，我們開發(fā)商在出現(xiàn)了逾期交房和逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書的情況下，就可以掌握主動，根據(jù)自己的經(jīng)營狀況，來選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行了。因為，在房價上漲速度很快的情況下，解除合同承擔(dān)違約責(zé)任的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于將房屋重新收回再次出售所獲得的利益，此時我們開發(fā)商就可以選擇解除合同。而在房價上漲幅度很小，或者出現(xiàn)房價下跌的情況下，開發(fā)商就可以選擇繼續(xù)履行合同，僅支付違約金。

二、購房時要注意哪些

消費(fèi)者在購買商品房時需要加強(qiáng)自我保護(hù)意識，尤其要注意下列8個事項：

1、購買商品房時，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》，自己擬購買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》上所載的房屋幢號范圍內(nèi)。

2、購房者所簽訂的認(rèn)購協(xié)議中的購房人應(yīng)與商品房買賣契約中購房人一致。

3、購房者可通過《商品房預(yù)售許可證》上備注事項，了解開發(fā)企業(yè)所銷售的商品房是否存在土地抵押情況。若存在土地抵押的，在簽訂認(rèn)購協(xié)議時，應(yīng)要求開發(fā)商約定土地解押時間和簽約時間。

4、購房者與開發(fā)企業(yè)所簽訂的認(rèn)購協(xié)議應(yīng)按照從網(wǎng)上下載的標(biāo)準(zhǔn)格式，協(xié)議中應(yīng)約定簽約時間。認(rèn)購協(xié)議簽訂時，購房者只付定金，不付房款。

5、購房者所購買的房屋若設(shè)定在建工程抵押的，開發(fā)商應(yīng)在認(rèn)購協(xié)議中注明房屋抵押的事實，雙方應(yīng)約定房屋的解押時間和簽約時間。

6、購房者與開發(fā)商所簽訂商品房買賣契約必須是從網(wǎng)上下載的標(biāo)準(zhǔn)格式，雙方簽字蓋章后，購房者方可付定金和房款。開發(fā)商應(yīng)在十日內(nèi)確認(rèn)上傳，并在三十日內(nèi)辦理登記備案。登記備案手續(xù)不但可以有效防止開發(fā)商“一房二賣”，而且在通常情況下還可以避免因開發(fā)商的其他債務(wù)導(dǎo)致所購房屋被人民法院查封。

7、購房者在簽約前，不僅要充分了解合同的主要條款，也要了解前期物業(yè)合同以及業(yè)主臨時公約的主要條款，因為這些條款中有購房者將要履行的義務(wù)和責(zé)任。

8、商品房買賣契約的示范文本為市房產(chǎn)管理局監(jiān)制，但主要條款由雙方商定，尤其是房屋交付時間，交付條件、面積誤差處理方式以及辦理產(chǎn)權(quán)登記的時間和違約責(zé)任，雙方應(yīng)在合同中加以約定。