一、房屋租賃裝修糾紛處理原則

房屋租賃糾紛中裝修投入損失的處理是房地產(chǎn)審判工作中出現(xiàn)的新問題。房屋裝修是指為使房屋內(nèi)部環(huán)境達(dá)到一定的質(zhì)量要求，使用裝飾材料對房屋的內(nèi)部裝飾修建的工程建設(shè)活動。在房屋租賃活動中，裝修具有以下特點(diǎn)：裝修物歸承租人所有，房屋承租方為裝修方，裝修投入的材料的所有權(quán)歸承租人。裝修物與房屋具有相對不可分離性，因裝修物并非一般的陳設(shè)物，一經(jīng)裝修，即與房屋緊密結(jié)合在一起，要使裝修后的房屋完全恢復(fù)原狀，事實(shí)上已經(jīng)不可能，并且在經(jīng)濟(jì)上也不合理。正是基于上述特點(diǎn)，在房屋租賃合同中，由于房屋的所有權(quán)和居住使用權(quán)暫時(shí)分離，因此承租人對租賃的房屋進(jìn)行裝修實(shí)質(zhì)上屬于我國民法規(guī)定的添附，即不同所有人的財(cái)產(chǎn)合并到一起，形成一種不能分離的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)。

根據(jù)我國民法有關(guān)物的添附的規(guī)定以及審判實(shí)踐中租賃房屋裝修投入糾紛的不同類型，處理此類案件一般應(yīng)遵循以下原則：

（一）侵權(quán)責(zé)任原則。

侵權(quán)責(zé)任原則適用于承租人在沒有取得房屋所有人同意的前提下，私自對租賃房屋進(jìn)行裝修的行為。根據(jù)我國民法規(guī)定，非財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人只有在取得所有人的同意之后，才能在他人的財(cái)產(chǎn)上從事添附行為，否則為侵權(quán)行為。在房屋租賃活動中，承租人只取得了房屋的使用權(quán)，在未取得房屋所有人同意的情況下進(jìn)行裝修，侵犯了房屋所有人的所有權(quán)，承租人應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀和賠償損失的責(zé)任。此種情況的具體處理辦法為：承租人對其投入的裝修物，能夠拆除的，可以責(zé)令其拆除；不能拆除的，房屋所有人不承擔(dān)損失賠償責(zé)任，承租人因拆除裝修物造成房屋損壞的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）當(dāng)事人約定原則。

該原則適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對租賃房屋進(jìn)行裝修，雙方事先約定了具體的處理意見，且該房屋租賃合同屬于正常終止。承租人經(jīng)所有人同意對房屋進(jìn)行裝修屬于合法的添附行為，對裝修投入損失的承擔(dān)按事先約定的辦法進(jìn)行處理，這是我國民法自愿原則和民事權(quán)利可處分原則在民事活動中的具體適用。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（試行）第八十六條規(guī)定：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理。

（三）公平合理原則。

此原則適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對租賃的房屋進(jìn)行裝修，雙方未對裝修補(bǔ)償作約定，且合同屬于正常終止的情況。民法通則第一百三十二條規(guī)定：當(dāng)事人對造成損害都沒有過錯(cuò)的，可以根據(jù)實(shí)際情況，由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任。承租人在取得房屋所有人的同意后對房屋進(jìn)行裝修是一種合法的添附行為，但雙方未就裝修費(fèi)用的承擔(dān)問題事先約定且合同屬于正常終止，實(shí)踐中一般以公平合理的原則加以解決。具體處理辦法是：承租人投入的裝修物，能夠拆除的，由承租人拆除歸自己所有；不能拆除的可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，承租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

（四）違約過錯(cuò)責(zé)任原則。

承租人在取得房屋所有人同意的情況下為裝修行為，若原租賃合同屬非正常終止，如合同無效或者一方違約，必然存在著一方或雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)行為，可能造成另一方當(dāng)事人因裝修投入的損失或利益的喪失。根據(jù)我國民法通則第六十一條之規(guī)定，民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷的，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失。因此實(shí)踐中處理這一類型糾紛應(yīng)適用過錯(cuò)原則。

在房屋租賃合同中，承租人對租用房屋進(jìn)行裝修是以房屋所有權(quán)人同意為前提條件的，房屋一經(jīng)裝修，必然就存在著雙方當(dāng)事人對裝修的責(zé)任承擔(dān)問題，而并非一方當(dāng)事人的違約過錯(cuò)行為引起。實(shí)際上，在房屋租賃合同中，盡管承租人對租用的房屋進(jìn)行裝修是以房屋租賃合同的成立為基礎(chǔ)的，但是，房屋裝修并非租賃合同成立的必然產(chǎn)物，即存在著房屋所有人同意這一前提。確切地說，在整個(gè)租賃合同中，房屋裝修的權(quán)利義務(wù)既作為合同的一部分又相對獨(dú)立于房屋租賃關(guān)系而存在，這是物的添附在合同中體現(xiàn)出來的特殊性。一方當(dāng)事人只有違反了房屋裝修的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，才會導(dǎo)致另一方當(dāng)事人的損失（包括利益的損失），也只有在這種情況下才適用過錯(cuò)責(zé)任原

二、處理租房糾紛應(yīng)注意什么

實(shí)踐中，因房屋租賃合同的解除而發(fā)生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時(shí)，應(yīng)注意：

（一）當(dāng)事人有約定的，從其約定；沒有約定的，則只能根據(jù)法律的規(guī)定解除房屋租賃合同，否則，將構(gòu)成違約。

（二）合同的解除，并非因符合解除條件而當(dāng)然發(fā)生，而應(yīng)以有解除權(quán)的一方行使為必要。

這里需要區(qū)分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權(quán)，其效力的發(fā)生以實(shí)際行使解除權(quán)為必要；后者則因約定（不可能是法定）條件成就，而當(dāng)然發(fā)生合同消滅的效力。行使解除權(quán)，根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，應(yīng)以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使，因?yàn)槠鹪V本身可以視為一種通知。

（三）要嚴(yán)格把握合同解除的條件。

當(dāng)事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同；在不符合解除條件的情況下，即使發(fā)出解除通知，也不能產(chǎn)生合同被解除的法律效力，相反，構(gòu)成違約。