一、購(gòu)房者如何預(yù)防購(gòu)房合同陷阱

“陷阱” 1計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

合同已經(jīng)明確了出賣(mài)人不再向買(mǎi)受人收取該商品房房?jī)r(jià)款以外的費(fèi)用，那么在合同中由開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)的內(nèi)容上，凡是要求再另交水、電、氣、有線電視、寬帶等開(kāi)通費(fèi)、配套費(fèi)的，購(gòu)房者都可以理直氣壯地要求劃去。

“陷阱” 2 付款方式及期限

按揭買(mǎi)房，一般都是由買(mǎi)受人提供相關(guān)資料，由開(kāi)發(fā)商具體辦理貸款手續(xù)。那么，購(gòu)房者應(yīng)該注意，要在合同中對(duì)按揭由誰(shuí)負(fù)責(zé)這項(xiàng)進(jìn)行明確約定，同時(shí)明確因按揭手續(xù)遲延辦理導(dǎo)致逾期付款的，買(mǎi)受人不承擔(dān)逾期付款責(zé)任。

出賣(mài)人應(yīng)將買(mǎi)受人已付的款項(xiàng)返還給買(mǎi)受人，并支付相應(yīng)利息，按雙方約定的百分比賠償給買(mǎi)受人。否則，即使是開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е掳唇沂掷m(xù)不能按時(shí)辦理下來(lái)，因沒(méi)有約定按揭由誰(shuí)負(fù)責(zé)，必然會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)受人最終承擔(dān)逾期付款的責(zé)任。即使開(kāi)發(fā)商有嚴(yán)重違約行為，購(gòu)房者也將因理虧而不好去維權(quán)。

“陷阱” 3 面積確認(rèn)及差異處理

不良開(kāi)發(fā)商一般會(huì)在最終房屋面積核算中和測(cè)繪單位串通一氣，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，最終的總面積增加但增加的幅度往往不突破3%，目的是讓購(gòu)房者多掏錢(qián)。

對(duì)此，購(gòu)房者可以拒絕3%以?xún)?nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算，并要求約定買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，無(wú)論是否在3%以?xún)?nèi)，超出部分的房?jī)r(jià)款均由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。

“陷阱” 4 交房期限和條件

交房日期最好用數(shù)字的大寫(xiě)形式。另外，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)利用后面的空格約定“由于供水、供電等部門(mén)或政府因素導(dǎo)致的延期交房，出賣(mài)人不承擔(dān)違約責(zé)任”。購(gòu)房者簽訂合同時(shí)要提高警惕，堅(jiān)決要求劃去這樣的約定，否則，開(kāi)發(fā)商只要延期交房，就會(huì)以這樣的理由做借口。

“陷阱” 5 逾期交房的違約責(zé)任

開(kāi)發(fā)商慣用手法就是約定低得驚人的違約金，讓其違約成本遠(yuǎn)低于其守約成本。解決的辦法就是增加其違約成本，將違約金比例提高到其不敢違約的地步。

律師建議，將逾期交房按日支付的違約金比例約定為不少于萬(wàn)分之十，將解除合同的違約金比例約定為不少于10%。為防止開(kāi)發(fā)商將質(zhì)量存在瑕疵的房屋進(jìn)行交付，如裂縫、滲水、漏水、墻面脫皮等，最好在簽訂合同之時(shí)就做補(bǔ)充約定：買(mǎi)受人有權(quán)拒絕房屋的質(zhì)量瑕疵交付，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)對(duì)質(zhì)量瑕疵整改完畢后，另行書(shū)面通知買(mǎi)受人交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。

“陷阱” 6 爭(zhēng)議的解決

出現(xiàn)爭(zhēng)議后，律師建議購(gòu)房者向法院起訴。理由是：首先，法院的訴訟費(fèi)下降了許多，而仲裁收費(fèi)相對(duì)較高。其次，仲裁實(shí)行的是一裁終局，一旦“黑哨”出現(xiàn)，撤銷(xiāo)仲裁裁決的難度很大。

二、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)購(gòu)房者應(yīng)注意什么

購(gòu)房者在確立購(gòu)房意向之后，一般都要與售樓處的銷(xiāo)售經(jīng)理建立聯(lián)系，在雙方初步意向達(dá)成一致后，銷(xiāo)售經(jīng)理都會(huì)向購(gòu)房者出示該公司的認(rèn)購(gòu)書(shū)，并按認(rèn)購(gòu)書(shū)要求購(gòu)房者簽訂并交納定金或預(yù)付款。購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地審閱認(rèn)購(gòu)書(shū)，并向銷(xiāo)售經(jīng)理索取有關(guān)房屋的宣傳資料及有關(guān)文件，在問(wèn)清楚房屋建筑的進(jìn)展情況后，有條件的還應(yīng)實(shí)地考察一下。在此基礎(chǔ)上，購(gòu)房者可簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納定金或預(yù)付款，定金各開(kāi)發(fā)商定的標(biāo)準(zhǔn)不一，幾千到幾萬(wàn)的都有，一般與商品房?jī)r(jià)格成正比。認(rèn)購(gòu)書(shū)一般包括以下基本條款：

（1）當(dāng)事人雙方基本情況：

賣(mài)方，即發(fā)展商名稱(chēng)、地址、電話，銷(xiāo)售代理方名稱(chēng)、地址、電話；有的開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售工作完全委托給一個(gè)房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行代理。因此購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)應(yīng)弄清楚與之簽約的銷(xiāo)售經(jīng)理是哪個(gè)公司的，如屬于中介代理銷(xiāo)售，應(yīng)注意在合同中表明其代理關(guān)系；

買(mǎi)方，即認(rèn)購(gòu)方名稱(chēng)、姓名、地址、電話、身份證件種類(lèi)；代理律師事務(wù)所名稱(chēng)、地址，代理律師姓名、電話；

（2）認(rèn)購(gòu)物業(yè)名稱(chēng)、房號(hào)、地址；

（3）房?jī)r(jià)：包括房屋戶(hù)型、建筑面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)額；

（4）付款方式：一般規(guī)定是一次性付款還是分期付款，一般現(xiàn)房可用一次性支付，期房按分期付款方式，辦理按揭貸款手續(xù)的，還要就有關(guān)付款方式作詳細(xì)約定；

（5）認(rèn)購(gòu)條件：一般包括簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的注意事項(xiàng)；關(guān)于定金或預(yù)付款數(shù)額，購(gòu)房者應(yīng)與賣(mài)方約定一定期限內(nèi)，買(mǎi)方不買(mǎi)房時(shí)由賣(mài)方歸還定金或預(yù)付款本金，并形成書(shū)面協(xié)議。有的銷(xiāo)售方僅以口頭表示同意，一旦發(fā)生糾紛難以討還，所以為避免麻煩，最好都以書(shū)面形式約定；簽訂正式契約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶(hù)、簽約地點(diǎn)等。