一、購房者如何預(yù)防購房合同陷阱

“陷阱” 1 計價方式與價款

合同已經(jīng)明確了出賣人不再向買受人收取該商品房房價款以外的費用，那么在合同中由開發(fā)商填寫的內(nèi)容上，凡是要求再另交水、電、氣、有線電視、寬帶等開通費、配套費的，購房者都可以理直氣壯地要求劃去。

“陷阱” 2  付款方式及期限

按揭買房，一般都是由買受人提供相關(guān)資料，由開發(fā)商具體辦理貸款手續(xù)。那么，購房者應(yīng)該注意，要在合同中對按揭由誰負責這項進行明確約定，同時明確因按揭手續(xù)遲延辦理導(dǎo)致逾期付款的，買受人不承擔逾期付款責任。

出賣人應(yīng)將買受人已付的款項返還給買受人，并支付相應(yīng)利息，按雙方約定的百分比賠償給買受人。否則，即使是開發(fā)商的原因?qū)е掳唇沂掷m(xù)不能按時辦理下來，因沒有約定按揭由誰負責，必然會導(dǎo)致買受人最終承擔逾期付款的責任。即使開發(fā)商有嚴重違約行為，購房者也將因理虧而不好去維權(quán)。

“陷阱” 3  面積確認及差異處理

不良開發(fā)商一般會在最終房屋面積核算中和測繪單位串通一氣，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，最終的總面積增加但增加的幅度往往不突破3%，目的是讓購房者多掏錢。

對此，購房者可以拒絕3%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算，并要求約定買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，無論是否在3%以內(nèi)，超出部分的房價款均由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

“陷阱” 4  交房期限和條件

交房日期最好用數(shù)字的大寫形式。另外，開發(fā)商往往會利用后面的空格約定“由于供水、供電等部門或政府因素導(dǎo)致的延期交房，出賣人不承擔違約責任”。購房者簽訂合同時要提高警惕，堅決要求劃去這樣的約定，否則，開發(fā)商只要延期交房，就會以這樣的理由做借口。

“陷阱” 5  逾期交房的違約責任

開發(fā)商慣用手法就是約定低得驚人的違約金，讓其違約成本遠低于其守約成本。解決的辦法就是增加其違約成本，將違約金比例提高到其不敢違約的地步。

律師建議，將逾期交房按日支付的違約金比例約定為不少于萬分之十，將解除合同的違約金比例約定為不少于10%。為防止開發(fā)商將質(zhì)量存在瑕疵的房屋進行交付，如裂縫、滲水、漏水、墻面脫皮等，最好在簽訂合同之時就做補充約定：買受人有權(quán)拒絕房屋的質(zhì)量瑕疵交付，出賣人應(yīng)當對質(zhì)量瑕疵整改完畢后，另行書面通知買受人交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。

“陷阱” 6  爭議的解決

出現(xiàn)爭議后，律師建議購房者向法院起訴。理由是：首先，法院的訴訟費下降了許多，而仲裁收費相對較高。其次，仲裁實行的是一裁終局，一旦“黑哨”出現(xiàn)，撤銷仲裁裁決的難度很大。

二、如何處理買房定金

所謂定金，是以確保合同履行為目的，由當事人一方交付給另一方的金錢或其他替代物。買房時若出現(xiàn)違約情況，定金有多種處理方法。

1、若因買方?jīng)]有按認購書規(guī)定的時間、地點前去簽約，或賣方在認購書規(guī)定的時限內(nèi)將認購房屋轉(zhuǎn)售給他人，不論認購書中是否規(guī)定定金的處理方法，屬買方違約的定金不予退還；賣方違約的，應(yīng)當雙倍返還定金。

2、買賣雙方因?qū)︻A(yù)銷售合同及補充合同內(nèi)容難以協(xié)商一致導(dǎo)致無法簽訂正式契約的，賣方應(yīng)將定金返還給買方。

3、若因賣方?jīng)]取得預(yù)銷售許可證、買方不具備購房資格或其他原因，導(dǎo)致買賣雙方未能簽訂正式合同或正式合同無效的，按無效合同處理，賣方應(yīng)將定金返還。過錯方還應(yīng)當賠償另一方的利息損失或因此所受到的其他損失。 4．賣方雖未將認購書中所確定的房子轉(zhuǎn)售他人，但對于認購書中的主要條款如價格、面積、付款方式等進行修改，導(dǎo)致買方未能簽訂正式合同的，應(yīng)視為賣方違約，賣方雙倍返還定金。

5、如果認購書中標明“賣方保留修改上述房價在計算方面的錯誤或疏漏的權(quán)利，正式房價將在正式預(yù)售合同中列明”或“房子位置、面積以正式合同為準”，其主要條款不確定，合同不能成立，賣方應(yīng)將依認購書取得的定金及利息返還買方。