一、房屋買賣合同的內(nèi)容

在實(shí)際購(gòu)房中，簽合同時(shí)掉以輕心，最終陷入糾紛局面的例子多有發(fā)生。究其原因，一是買賣雙方對(duì)購(gòu)房合同重視不足，對(duì)合同文本缺乏推敲；二是當(dāng)事人缺乏合同簽約方面的知識(shí)；三是相信口頭承諾，對(duì)于一些重要事項(xiàng)未在文字上落實(shí)，由于口頭承諾是不具法律效力的，一旦出現(xiàn)問題很難追究對(duì)方的責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》規(guī)定合同必須具備的條款，房產(chǎn)買賣合同也應(yīng)具備，具體來說，包括：

標(biāo)的：在房屋買賣合同中標(biāo)的就是房屋。合同中應(yīng)明確房屋的地點(diǎn)（方位、朝向、門牌號(hào)等）、類型（公房或私房）、結(jié)構(gòu)（木制、磚制等建筑使用的材料）、質(zhì)量（新舊程度、使用狀況等）及附屬設(shè)施等內(nèi)容。其中質(zhì)量條款是容易發(fā)生糾紛的地方，在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等方方面面都要涉及到。

數(shù)量：合同中應(yīng)寫明房屋的建筑面積，或使用面積、樓層數(shù)、房間數(shù)等。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，房屋面積以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積為準(zhǔn)，只有這一面積數(shù)才具有法律效力。所以在合同中要就面積差異的處理辦法有所約定。面積差異不超過合理比例1%--2%時(shí)，房?jī)r(jià)保持不變；若超出此比例，雙方就要議定處理辦法，如退回或增加部分購(gòu)房款，或解除合同退回全部購(gòu)房款等。

價(jià)款：是合同中最重要的條款，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，以房屋的不同類型，確定不同的定價(jià)原則，明確房屋售價(jià)是多少，每平方米建筑面積售價(jià)是多少。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。售后物業(yè)管理費(fèi)是在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容。目前我國(guó)對(duì)于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)及相關(guān)政策尚不健全，房產(chǎn)買賣雙方的確不好界定，由于購(gòu)房人入住后要向物業(yè)管理公司定期交納的。對(duì)于這方面的基本常識(shí)，購(gòu)房者要多加了解，并且要具體落實(shí)到價(jià)格條款之中，做到越明晰越好，不能有任何疏漏。

期限：寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。

交付方式：包括出賣方交付房屋及買受方支付價(jià)款的方式。交付房屋，應(yīng)明確要對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，按規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，交納稅金及費(fèi)用，領(lǐng)取新的房屋產(chǎn)權(quán)證明等。支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

違約責(zé)任：明確合同雙方當(dāng)事人不履行自己在合同中約定的義務(wù)時(shí)，需承擔(dān)的責(zé)任。有支付違約金及賠償損失。

必要的時(shí)候，還需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議，特別是有關(guān)房屋面積、房屋質(zhì)量以及付款等關(guān)鍵條款，一定要有細(xì)節(jié)性的明確約定。

二、可以解除購(gòu)房合同的情形

（1）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請(qǐng)求解除合同?！督忉尅返谑龡l第一款規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。所以，出賣人交付使用的房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響買受人正常居住適用，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

（2）套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人可以解除合同。《解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人就可以解除合同。

（3）出賣人遲延交房經(jīng)催告后三個(gè)月期滿出賣人仍未房，買受人可以請(qǐng)求解除合同?！督忉尅返谑鍡l規(guī)定，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。

（4）由于出賣人的原因?qū)е沦I受人無法按期辦理房屋所有權(quán)登記，買受人可以請(qǐng)求解除合同?！督忉尅返谑艞l規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。根據(jù)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，可以請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失。

（5）因出賣人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請(qǐng)求解除合同?！督忉尅返诙龡l規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

（6）因不可歸責(zé)與買受人的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請(qǐng)求解除合同?！督忉尅返诙龡l規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。