一、租賃合同怎么交付租金

租金，是承租人向出租人必須交納的租賃費用，主要包括租賃物的折舊費、維修費、出租人的合理盈利等費用。承租人按合同規(guī)定向出租人支付租金是承租人的基本義務之一，體現(xiàn)了租賃合同的本質(zhì)特征。實踐中，承租方違反該項義務的情形經(jīng)常發(fā)生，為避免糾紛的發(fā)生，當事人應注意以下問題：

1、交付租金的時間。雙方當事人應該把租金交付的時間明確規(guī)定在合同中，最好用一個確定的時間點來表示。短期租賃的，一般在租賃期完畢時交付租金；長期租賃的，按年、月或季度分次支付租金，不管是一次支付還是分次支付，支付的時間都應該明確而肯定。

關于租金支付期限的確定，首先，要尊重當事人的意愿，即由當事人協(xié)商確定；其次，在協(xié)商不成或無合意時采用后付原則，即一般在租賃期間屆滿時支付。

2、交付租金的標準。衡量租金高低的標準是：國家有統(tǒng)一規(guī)定的，按統(tǒng)一規(guī)定確定，沒有統(tǒng)一規(guī)定的，由當事人雙方協(xié)商議定。但如果出租人利用承租人處于劣勢即緊迫或缺乏經(jīng)驗而與之確定了很高的租金款額，超出了法律允許的限度或對承租人明顯不公平，承租人可以向有關部門主張撤銷出租人的民事行為，使其行為自始無效。

3、交付租金的形式。按支付時間間隔的不同分為按月支付、按季支付、半年支付、一年一付等；按每次支付金額的不同分為均等付租、不均等付租。還可分為期初付租和期末付租等。

4、租金的收取。如果租金標準合理，承租人應按時交納租金，不得無故不交或拖欠。當事人一方對租金標準提出異議，在新租金標準未商定以前，應按原租金標準交納，出租人拒收的，不視為拒交或欠交租金。承租方因出租方不及時修繕租賃物造成承租方利益受到損害而欠租的，一方面應責令出租費那個交清租金，另一方面，出租方也應修繕租賃物，維護承租方的合法權益。

二、終止租賃合同的情形有哪些

（一）租賃合同期限屆滿

租賃合同有定期租賃合同與不定期租賃合同。在不定期租賃合同，出租人及承租人均可隨時主張解除租賃合同。在一方當事人提出解除主張并經(jīng)過相當期限之后，該租賃合同可以終止，當事人之間的租賃關系因此而消滅。在定期租賃合同，雙方當事人在合同期限屆滿而又未續(xù)簽的，合同關系消滅。當事人對租賃合同期限約定不明確或未約定期限，以及未采用書面形式且當事人對期限有爭議的，均視為不定期租賃。

另外，《合同法》第236條規(guī)定，租賃合同期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。由有期限的租賃合同變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U合同的要具備如下要件：第一，原租賃合同到期后，承租人仍對租賃物使用、收益，而未將租賃物返還給出租人以履行其返還租賃物的義務。第二，承租人對租賃物的使用、收益，出租人并未即時表示反對。所謂未即時反對，就是指對于承租人對租賃物的使用、收益雖在租賃期屆滿以后，出租人也未馬上表示反對的。上述兩個條件同時具備的，則使租賃合同期滿后仍可轉變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U。不過，出租人是否必須明知承租人有對租賃物使用、收益的事實，學說上有不同意見。我們認為，一般而言，合同期滿當然應當終止，雙方之間合同關系即告消滅，承租人自然應當返還租賃物而不得繼續(xù)對租賃物使用、收益，這是承租人應當履行的義務，不必出租人特別請求或主張。因此，如果出租人并不知道承租人繼續(xù)對租賃物使用、收益，當然也就無法向其表示反對意思。對于出租人不知道承租人在租賃期滿后仍對租賃物使用、收益這一事實的，不能認為租賃合同可以當然地繼續(xù)，并成為不定期租賃。

（二）當事人解除

租賃合同期限雖未屆滿，但出現(xiàn)法定或約定情事，而由當事人雙方或其中一方解除合同的，租賃合同也因此而消滅。

1、依《合同法》規(guī)定，可以由當事人雙方任何一方主張解除合同的，主要有不定期租賃，租賃標的物滅失等情形。其中，不定期租賃有約定為不定期、約定不明確而被視為不定期、未采用書面形式，且當事人對期限有爭議被視為不定期租賃，以及合同終止后雙方又默示地繼續(xù)合同的不定期租賃四種。這四種不定期租賃合同的雙方當事人，均可主張隨時解除租賃。

2、出租人主張解除合同的，主要有這幾種情形：

（1）承租人未按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用、收益租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

（2）承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

（3）承租人無正當理由未支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。這里的條件是：承租人未支付或遲延支付租金。承租人未支付或遲延支付租金無正當理由；承租人主張的何種理由方能構成“正當理由”，不易作出一個嚴格的標準，應視當事人自身的狀況而依誠信原則為判斷，如承租人因失業(yè)而不能支付房屋租金，雖然并非不可以借債以償還租金，然而終究過分艱難，因此，此時認為其無正當理由，而強令支付租金，否則即解除合同，實有落井下石之嫌，不值提倡。出租人已另行定出合理期限，但在該期限內(nèi)承租人仍未支付租金。不過定出合理期限不是出租人主張解除合同的必要前提，因法律規(guī)定是以“可以”表述的，說明出租人對此有選擇權，因此也可以不定出期限而直接要求承租人支付；前述種種解除理由為法定理由，出租人事先不必另行通知或定出延緩期限，即可直接解除合同，不論是定期合同還是不定期合同，對此均無影響。而且這種解除對出租人一方而言，是一種權利，出租人既可以解除也可以不解除，承租人無權干涉和主張。

3、承租人解除合同的，有如下情形：

（1）租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。這里“承租人”應當擴大解釋為包括承租人之共同居住人，共同使用人等等與租賃物的安全程度有利害關系的人。在一般買賣合同中，若買受人明知標的物存有瑕疵仍購買的，一般應免除出賣人的責任并不允許買受人解除合同。但在租賃合同則不能因此而不允許承租人解除合同。但是，承租人既然明知租賃物存在有危及安全或健康的瑕疵，仍執(zhí)意租賃該物的，雖然可以允許其解除合同，但在解除合同以前如發(fā)生因租賃物的危險所致?lián)p害時，承租人不能對此不承擔任何責任，因為承租人明知這種危險性的存在仍要租賃該物，應認為主觀上對損害的發(fā)生也有過錯，因此對損害也應承擔相應的責任。

（2）因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。條件是：租賃物部分或全部毀損、滅失；租賃物的毀損、滅失不可歸責于承租人；租賃物毀損、滅失的程度已使合同目的無法實現(xiàn)。租賃物的部分毀損、滅失并不影響合同目的實現(xiàn)，或者只是部分地影響承租人的使用收益還不足以影響整個合同目的的實現(xiàn)的，承租人不能據(jù)此解除合同。

（3）承租人在租賃期間死亡，其生前的共同居住人有權繼續(xù)原租賃合同，但可否解除合同？我們認為，就該法律規(guī)定的目的而言，是為保護承租人生前共同居住人的利益，為了使承租人的生前共同居住人不因與承租人無法定繼承關系而在其死后驟然無所依靠。但這既為一種授權，該同居人自然可以選擇。如其認為其無須受此種保護和特別照顧，自得不繼續(xù)該租賃合同而解除之。承租人之法定繼承人或指定繼承人，因依其與承租人關系可以取得承租人地位，因此可以解除合同。

在房屋租賃中，繼承人繼承租賃合同關系后，是否可以以解除合同的方法而使承租人生前之共同居住人搬遷？我國臺灣地區(qū)學者史尚寬認為，與承租人同居的家屬都不是繼承人（如妾、童養(yǎng)媳），而繼承人有繼承權時，其使原同居家屬搬出，自各方面視之，均為不當，構成權利濫用，此時繼承人對于同居家屬應為轉租或租賃權之讓與，其與居住結合之營業(yè)利益等，應由同居家屬償還于繼承人。出租人不得主張其為未經(jīng)自己承諾之轉租或租賃權之讓與。因為同居家屬原來就是與承租人共同使用收益的。在繼承人和同居家屬交涉未定之時，出租人可以向任何一方請求租金。交涉久拖不決的，出租人可因此解除合同。我們認為，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，承租人之生前共同居住人不限于“同居家屬”，而且共同居住人可以直接要求繼續(xù)原租賃合同，即使承租人之法定繼承人亦不得干涉。因此，如該共同居住人繼續(xù)原租賃合同的，應認為已繼承原承租人之地位，則其有交納租金、保管租賃物的義務。若承租人業(yè)已提前支付租金，而該共同居住人又非其繼承人時，繼承人得就承租人已支付的租金主張不當?shù)美颠€。

（4）因第三人對租賃物主張權利，以致承租人無法對標的物使用、收益，行使租賃權的。按照《合同法》的規(guī)定，承租人在這種情況下可減少或不支付租金。那么，在這種情況下，承租人是否可解除合同？應當認為，合同可否解除，關鍵不在于是否存在第三人主張權利的情形發(fā)生，而在于這種主張是否確實已經(jīng)使承租人不能對租賃物使用、收益，導致合同的目的無實現(xiàn)可能。如果出現(xiàn)這種結果的，承租人當然可以解除合同。

（三）租賃物滅失、毀損

租賃物的毀損、滅失有可歸責于當事人一方或雙方的，也有非可歸責于雙方當事人的，依其不同情況分別述明如下：

1、租賃合同不可歸責于雙方當事人的原因毀損滅失的。在這里又可仔細區(qū)分為兩種：

（1）不可抗力等因素，如火災燒毀出租房屋，或地震使出租房屋倒塌的，出租人和承租人雙方對于標的物的毀損均無過失，但由于租賃物的毀損、滅失，使得合同的目的已經(jīng)不可能實現(xiàn)，因此，雙方當事人均可以主張解除合同，并且相互之間無須承擔責任。

（2）承租人按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，但租賃物因此而滅失、毀損的，因承租人對此并無過失，出租人自然也無過失，但租賃物已毀損、滅失而使合同目的無法實現(xiàn)的，同樣應準許當事人雙方解除合同，并互相不負損害賠償責任。但承租人在此情況下應當就其無過失使用、收益租賃物負舉證責任。

2、租賃物因可歸責于承租人一方的事由而滅失、毀損的，雖然承租人對此毀損、滅失應負損害賠償責任，但是，此時合同如因無法實現(xiàn)目的而消滅，也屬必然，只不過解除合同的權利在于出租人一方，承租人不得主張解除合同，而應承擔債務不履行的責任，賠償出租人因此受到的損害。

3、租賃物因可歸責于出租人的事由而毀損、滅失的，出租人構成債務不履行，應對承租人負債務不履行責任，并應賠償承租人因此受到的損失，承租人可以解除合同并請求賠償。