一、什么是買(mǎi)賣(mài)不破租賃

我國(guó)法律的確規(guī)定有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，該原則是指租賃關(guān)系成立之后，即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權(quán)，受讓人所取得的財(cái)產(chǎn)是負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的財(cái)產(chǎn)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期間，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效?！薄逗贤ā返?29條更將私有房屋擴(kuò)展到所有的房屋，該條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的 ，不影響租賃合同的效力?！贝送?，承租人還有買(mǎi)賣(mài)的優(yōu)先權(quán)，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”《合同法》第230條出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先 購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。由此可見(jiàn)，買(mǎi)賣(mài)不破租賃是一項(xiàng)有效的法律制度。

二、買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用條件

“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是債權(quán)的一個(gè)特例，有其嚴(yán)格的適用條件：

1、就同一標(biāo)的物上存有買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同；買(mǎi)賣(mài)合同與租賃合同均有效成立。如果無(wú)效的，就按照無(wú)效合同的處理方法處置。

2、租賃合同履約在先，亦即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于他人，若出租人在出租租賃物之前已將此物所有權(quán)移轉(zhuǎn)就不發(fā)生“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”；

3、承租人在同等條件下未主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，若承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則取得所有權(quán)。