一、什么是承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

所謂房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣(mài)房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利。《合同法》第230條確認(rèn)，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利屬性為形成權(quán)，其實(shí)質(zhì)系對(duì)出租人選擇房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)方當(dāng)事人自由的限制。

承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在我國(guó)以往的立法和司法解釋中，已有相應(yīng)規(guī)定。國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（試行）第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”此次頒行的“中華人民共和國(guó)合同法”再次確認(rèn)了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

由此可見(jiàn)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同產(chǎn)生的，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只能屬于特定的人享有，具有一定的專(zhuān)屬性，承租人不能將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人享有。當(dāng)然，承租人并不能在任何情況下都行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只有在特定的法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)才可享有。

二、如何行使承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

（一）承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，這是承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提和基礎(chǔ)。

（二）出租人出賣(mài)租賃房屋，應(yīng)負(fù)擔(dān)通知義務(wù)。這是承租人得以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的必要前提。對(duì)于出租人應(yīng)于何時(shí)履行通知義務(wù)，我國(guó)以往的立法和司法解釋都規(guī)定為提前3個(gè)月，即在出租人出賣(mài)房屋前3個(gè)月，此次頒行的合同法則未規(guī)定明確的期限，僅限定為在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)。

（三）承租人僅在同等條件下得享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在我國(guó)的審判實(shí)踐中，對(duì)同等條件的內(nèi)涵歷來(lái)存在兩種不同的觀(guān)點(diǎn)：一是絕對(duì)同等說(shuō)，認(rèn)為承租人認(rèn)購(gòu)的條件應(yīng)與其他買(mǎi)受人絕對(duì)相同和完全一致。二是相對(duì)同等說(shuō)，認(rèn)為承租人購(gòu)買(mǎi)條件與其他買(mǎi)受人條件大致相等，即為有同等條件。這兩種看法都有道理，但也不完全妥當(dāng)。第一種觀(guān)點(diǎn)在適用中過(guò)于嚴(yán)格，尤其是當(dāng)其他買(mǎi)受人所提供的條件（如提供某機(jī)會(huì)）承租人不能做到，但承租人可以以多付金錢(qián)的辦法來(lái)彌補(bǔ)這些附加條件的不足時(shí)，則不能苛求承租人提出的條件必須與其他買(mǎi)受人的條件完全 一致。第二種觀(guān)點(diǎn)在適用中的伸縮性過(guò)大，難以具體操作。 我們認(rèn)為，同等條件主要是指價(jià)格的同一，如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買(mǎi)受人一種較優(yōu)惠的價(jià)格，而此種優(yōu)惠能以金錢(qián)計(jì)算，則應(yīng)折合金錢(qián)加入價(jià)格中。如果不能以金錢(qián)計(jì)算，那么應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定房?jī)r(jià)。此處的同等條件，主要是指出價(jià)條件，包括價(jià)格、交付房?jī)r(jià)期限、方式等，至于所出售房屋的部位，數(shù)量應(yīng)無(wú)區(qū)別，更是題中應(yīng)有之意。

（四）承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，此項(xiàng)要求是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件。

在房屋租賃合同中，承租人在租賃期間死亡的，其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋，并享有此項(xiàng)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

出租人在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，未告知承租人，并未給承租人提供行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的機(jī)會(huì)的，出租人與第三人之間所訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為相對(duì)無(wú)效合同。承租人得基于行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的目的請(qǐng)求人民法院確認(rèn)出租人與第三人之間的合同無(wú)效。并得主張依照與第三人同樣的購(gòu)買(mǎi)條件，與出租人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，出租人不得拒絕。