一、什么是承租人的優(yōu)先購買權(quán)

所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利?！逗贤ā返?30條確認，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利屬性為形成權(quán)，其實質(zhì)系對出租人選擇房屋買賣合同對方當事人自由的限制。

承租人的優(yōu)先購買權(quán)在我國以往的立法和司法解釋中，已有相應(yīng)規(guī)定。國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國合同法〉若干問題的意見》（試行）第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！贝舜晤C行的“中華人民共和國合同法”再次確認了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

由此可見，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當事人之間的合同產(chǎn)生的，優(yōu)先購買權(quán)只能屬于特定的人享有，具有一定的專屬性，承租人不能將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人享有。當然，承租人并不能在任何情況下都行使優(yōu)先購買權(quán)，只有在特定的法律事實出現(xiàn)時才可享有。

二、如何行使承租人優(yōu)先購買權(quán)

（一）承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，這是承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的前提和基礎(chǔ)。

（二）出租人出賣租賃房屋，應(yīng)負擔(dān)通知義務(wù)。這是承租人得以行使優(yōu)先購買權(quán)的必要前提。對于出租人應(yīng)于何時履行通知義務(wù)，我國以往的立法和司法解釋都規(guī)定為提前3個月，即在出租人出賣房屋前3個月，此次頒行的合同法則未規(guī)定明確的期限，僅限定為在出賣之前的合理期限內(nèi)。

（三）承租人僅在同等條件下得享有優(yōu)先購買權(quán)。在我國的審判實踐中，對同等條件的內(nèi)涵歷來存在兩種不同的觀點：一是絕對同等說，認為承租人認購的條件應(yīng)與其他買受人絕對相同和完全一致。二是相對同等說，認為承租人購買條件與其他買受人條件大致相等，即為有同等條件。這兩種看法都有道理，但也不完全妥當。第一種觀點在適用中過于嚴格，尤其是當其他買受人所提供的條件（如提供某機會）承租人不能做到，但承租人可以以多付金錢的辦法來彌補這些附加條件的不足時，則不能苛求承租人提出的條件必須與其他買受人的條件完全 一致。第二種觀點在適用中的伸縮性過大，難以具體操作。 我們認為，同等條件主要是指價格的同一，如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人一種較優(yōu)惠的價格，而此種優(yōu)惠能以金錢計算，則應(yīng)折合金錢加入價格中。如果不能以金錢計算，那么應(yīng)以市場價格來確定房價。此處的同等條件，主要是指出價條件，包括價格、交付房價期限、方式等，至于所出售房屋的部位，數(shù)量應(yīng)無區(qū)別，更是題中應(yīng)有之意。

（四）承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)使優(yōu)先購買權(quán)，此項要求是承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件。

在房屋租賃合同中，承租人在租賃期間死亡的，其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋，并享有此項優(yōu)先購買權(quán)。

出租人在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，未告知承租人，并未給承租人提供行使優(yōu)先購買權(quán)的機會的，出租人與第三人之間所訂立的房屋買賣合同為相對無效合同。承租人得基于行使優(yōu)先購買權(quán)的目的請求人民法院確認出租人與第三人之間的合同無效。并得主張依照與第三人同樣的購買條件，與出租人訂立房屋買賣合同，出租人不得拒絕。