案情回顧：開放商違反購房意向書內(nèi)容

上訴人（原審被告）：某房地產(chǎn)開發(fā)公司。

被上訴人（原審原告）：某購房單位。

原告（購房單位）與被告（房地產(chǎn)開發(fā)公司）雙方于2000年7月5日簽訂購房意向書，約定原告購買被告擬建的商品房74套，房屋面積共計(jì)7195平方米（實(shí)際成交面積以正式合同為準(zhǔn)），每平方米單價(jià)為2500元，房屋交付日期為2001年第二季度。意向書第七條第一項(xiàng)約定“乙方（原告）待上級(jí)主管部門批準(zhǔn)后，甲方（被告）請(qǐng)照?qǐng)D被批準(zhǔn)后5日內(nèi)根據(jù)本意向書簽訂正式購房合同”；第三項(xiàng)約定“若因甲方（被告）售房價(jià)格變動(dòng)影響乙方（原告）簽訂正式合同，甲方（被告）應(yīng)按乙方（原告）購房總價(jià)的5％賠償乙方（原告）損失”。另原告提供售房宣傳資料一份，證明被告已對(duì)外銷售房屋。原告訴求，被告未按意向書之約定與原告簽訂正式購房合同，被告之行為已構(gòu)成違約，請(qǐng)求法院判令被告繼續(xù)履行簽訂正式購房合同的義務(wù)或賠償原告經(jīng)濟(jì)損失899625元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

法院判決：開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任

一審法院認(rèn)為，意向書約定的簽約義務(wù)是合同義務(wù)，在雙方已經(jīng)具備簽約條件的情況下，被告未按意向書之約定與原告簽訂正式購房合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故判決：1、被告于判決生效后10日內(nèi)與原告簽訂房屋。2、若被告未按期履行上述義務(wù)，應(yīng)支付原告899625元。案件受理費(fèi)14006元由被告負(fù)擔(dān)。宣判后，被告不服提起上訴。二審法院經(jīng)審查認(rèn)為，意向書并不是成立的合同書，上訴人未協(xié)力促進(jìn)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。判決：1、撤銷一審判決第一項(xiàng)；2、將一審判決第二項(xiàng)變更為“上訴人于本判決生效之日起10日內(nèi)賠償被上訴人損失899625元”。

律師說法：如何承擔(dān)締約過失責(zé)任

（一）意向書的定性

本案爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是意向書的定性問題。當(dāng)今理論界和實(shí)務(wù)界比較一致的觀點(diǎn)認(rèn)為意向書并不是正式的契約，為什么本案在處理過程中會(huì)產(chǎn)生意向書就是正式契約的觀點(diǎn)呢？

這與契約訂立需具備的要件有關(guān)。我國新規(guī)定，一項(xiàng)契約通過要約和承諾兩個(gè)階段就契約的主要條款達(dá)成一致，則契約成立。契約成立應(yīng)具備的要件：1、主體方面，具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。2、內(nèi)容方面，雙方就商談的主要內(nèi)容形成一致意見。3、形式方面，當(dāng)事人訂立合同可以采用書面形式、口頭形式或其他形式。采用書面形式訂立的合同，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)成立。

運(yùn)用上述理論分析本案爭(zhēng)議的意向書，稍有疏忽就可能得出意向書為契約的結(jié)論。原因在于：（1）簽訂意向書的主體具有訂約相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，能夠?qū)l款作出明確的判斷和分析。（2）意向書的條款系雙方商談一致的結(jié)果，并經(jīng)雙方簽字、蓋章予以認(rèn)可。但是，上述分析忽略一個(gè)重要的問題，成立的合同既然要規(guī)制雙方當(dāng)事人就必須具有可操作性，而大多數(shù)的意向書只是對(duì)商談內(nèi)容的初步確認(rèn)，并未形成明確的具有可操作性的內(nèi)容。例如本意向書對(duì)面積的約定為擬購74套（實(shí)際面積以正式合同為準(zhǔn)）；房屋套型按乙方要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，套三110平方米左右、套二90平方米左右。“擬購”、“左右”等模糊性的語言，在成立的合同中是不允許出現(xiàn)的。具有可操作性表現(xiàn)為合同條款明確，明確的合同條款對(duì)確定當(dāng)事人如何履行合同義務(wù)，是否違約及違約的救濟(jì)具有決定性作用。最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》同樣認(rèn)為：認(rèn)購書只有具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容并且出賣人已按約定收取購房款，才能將其認(rèn)定為正式的商品房買賣合同。所以，大多數(shù)認(rèn)購意向書僅是房屋買賣的意向，并不是正式的契約。在司法實(shí)踐中，經(jīng)常將購房意向書與商品房預(yù)售協(xié)議書混淆，兩者均表現(xiàn)為對(duì)未來權(quán)益的期待。但是，兩者產(chǎn)生的法律效果卻是完全不同的。商品房預(yù)售協(xié)議建立在規(guī)劃、施工圖紙等已經(jīng)明確的情況下，未來交付的商品房與協(xié)議約定的房屋面積、價(jià)格、位置等主要方面都是一致的，而意向書卻是尚未確定的，允許在以后的具體商談過程中作出必要的修改和變更。另外，簽訂意向書的主體亦不完全適格，存在法律上的瑕疵。本案系商品房預(yù)售，作為出售方必須取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證，而該案出售方的預(yù)售資格尚在辦理中。因此，若以成立的合同對(duì)待，則導(dǎo)致的法律效果是不具備預(yù)售資格的預(yù)售方簽訂的協(xié)議得到法律的保護(hù)，極易導(dǎo)致商品房市場(chǎng)管理的混亂。

通過上述分析，可以認(rèn)為購房意向書只是締約過程中的階段性產(chǎn)物，并不具備正式合同應(yīng)具備的法律要素。而且，意向書具有不確定性，隨著締約過程的發(fā)展隨時(shí)可以發(fā)生變更。因此，購房意向書除表明雙方已進(jìn)入締約商談階段外，再無其他法律意義。

（二）締約過失責(zé)任成立的條件

《合同法》第42條、第43條將締約過失責(zé)任引入我國契約理論。締約過失責(zé)任是以當(dāng)事人在締結(jié)契約過程中的過失為基礎(chǔ)的，這個(gè)過失不是以侵權(quán)法來衡量，而是以契約法所要求的締結(jié)契約過程中的誠信義務(wù)來衡量。締約過失責(zé)任與當(dāng)事人之間的合同是否有效成立無關(guān)，而是以當(dāng)事人之間的真實(shí)存在的交易關(guān)系為基礎(chǔ)，并以法定的締約過程中的誠實(shí)信用義務(wù)為前提。為什么說誠信義務(wù)是締約過程的法定義務(wù)？原因在于：處于訂約過程中的雙方當(dāng)事人已經(jīng)脫離了原來自由人的身份，進(jìn)入一種具有特定身份關(guān)系的確定地位，彼此之間有共同促進(jìn)合同成立的目的?；谶@種身份關(guān)系和共同的目的，雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生以信賴?yán)鏋榛A(chǔ)的權(quán)利義務(wù)，表現(xiàn)為協(xié)力義務(wù)、保護(hù)義務(wù)、保密義務(wù)、告知義務(wù)等。而這種信賴?yán)娌⒉皇且院贤?zé)任為基礎(chǔ)，只要是進(jìn)入締約過程中，締約當(dāng)事人之間便產(chǎn)生一個(gè)具體的而且可以產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)之債的信賴關(guān)系。之所以彼此信賴，是因?yàn)殡p方存在雙贏的利益關(guān)系，合同的順利簽訂、履行直接關(guān)系雙方當(dāng)事人的利益。為了彼此的信賴，雙方理應(yīng)負(fù)擔(dān)一定的義務(wù)，即誠信義務(wù)（誠實(shí)坦白、公平守信）。誠實(shí)信用義務(wù)要求尊重他人利益，以對(duì)待自己事務(wù)之注意對(duì)待他人事務(wù)，保證法律關(guān)系的當(dāng)事人都能得到應(yīng)得的利益。只有嚴(yán)格履行誠信義務(wù)，才能使相互之間產(chǎn)生信賴，順利完成契約。因此，誠信是締約階段的法定義務(wù)，進(jìn)入締約身份的雙方當(dāng)事人必須履行基于誠信而產(chǎn)生的各項(xiàng)義務(wù)（前契約義務(wù)）。

締約過失責(zé)任成立的條件：1、締約過失責(zé)任產(chǎn)生于締約階段； 2、締約過失責(zé)任產(chǎn)生于具有締約意圖的雙方當(dāng)事人之間；3、締約過失責(zé)任違反的是誠信義務(wù)。本案中，既然認(rèn)定意向書只是一個(gè)締約過程，則雙方當(dāng)事人皆應(yīng)履行協(xié)力促進(jìn)合同成立的義務(wù)，尤其是作為房地產(chǎn)開發(fā)單位的上訴人，具有商品房開發(fā)方面的專業(yè)素質(zhì)，相對(duì)于被上訴人有信息、知識(shí)方面的優(yōu)勢(shì)，其對(duì)于房屋在何種情況下能夠達(dá)成出售的條件應(yīng)該是明知的?；诰喖s過程的誠實(shí)信用義務(wù)的要求，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)及時(shí)將有關(guān)信息與對(duì)方進(jìn)行交流，以修正雙方的差距，促成合同的順利簽訂。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)公司疏于履行上述告知義務(wù)，未及時(shí)將有關(guān)信息與對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行交流，致使簽訂丁根本無法實(shí)現(xiàn)的條款（見意向書第七條第一項(xiàng)），應(yīng)認(rèn)定存在進(jìn)行惡意磋商的嫌疑。而且在房屋具備出售條件的情況下，擅自將房屋出售第三人，致使雙方當(dāng)事人根本無法簽訂正式的購房合同。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司違背誠信義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。