案情簡介：因居間報酬引糾紛

2007年5月20日，經(jīng)被告某房屋中介公司提供居間服務(wù)，原告郭某（乙方、購房人）與案外人李某（甲方、售房人）簽訂《房屋買賣合同》，約定李某將其坐落于北京市通州區(qū)的一套房屋出售給原告郭某，房屋成交價格為63萬元。同日，李某、郭某、被告房屋中介公司三方簽訂《委托過戶居間合同》，約定李某和郭某僅委托被告房屋中介公司辦理房屋過戶手續(xù)，并于簽訂本合同時由郭某支付房屋中介公司居間服務(wù)費及過戶服務(wù)費17000元。當日，郭某向房屋中介公司交納了居間服務(wù)費及過戶服務(wù)費17000元。后因李某單方違約將該房屋出售給他人，郭某未能購買該房屋，房屋中介公司亦未為原告辦理房屋過戶手續(xù)。

原告郭某訴稱，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，原告未能購買到房屋，被告房屋中介公司無權(quán)收取其居間服務(wù)費和過戶服務(wù)費，已收取的費用應(yīng)當退還原告。原告多次要求被告房屋中介公司返還服務(wù)費均未果，故訴至法院，請求判令解除原被告之間的居間合同，被告房屋中介公司返還原告居間服務(wù)費和過戶服務(wù)費17000元。

法院判決：支付居間服務(wù)費用

法院經(jīng)審理認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)。根據(jù)查明的事實，被告房屋中介公司為原告郭某和李某提供居間服務(wù)，并已促成原告郭某和李某簽訂《房屋買賣合同》，即已經(jīng)促成合同成立，原告郭某應(yīng)當按照約定支付居間服務(wù)費，故原告郭某要求退還居間服務(wù)費的訴訟請求依據(jù)不足，不予支持。關(guān)于居間服務(wù)費的數(shù)額問題，雙方對居間服務(wù)費的具體數(shù)額約定不明確，原告郭某主張是1000元，但未能提供證據(jù)，被告房屋中介公司主張應(yīng)當按照市場上中介行業(yè)交易習慣即房款的2．5%收取居間服務(wù)費15 750元，考慮到被告房屋中介公司主張的居間服務(wù)費并未超過政府指導價和被告房屋中介公司為原告提供的勞務(wù)情況，法院認為被告房屋中介公司主張按照房款的2．5%收取居間服務(wù)費15750元并無不妥，被告房屋中介公司收取的17000元應(yīng)當分為15750元的居間服務(wù)費和1250元的過戶服務(wù)費。因原告郭某與李某之間的房屋買賣合同已經(jīng)訂立，被告的居間服務(wù)行為已經(jīng)完成，故原告郭某主張解除《委托過戶居間合同》的訴訟請求不予支持。因被告房屋中介公司未能實際為原告郭某提供辦理房屋過戶手續(xù)的服務(wù)，綜上所述，判決被告房屋中介公司退還原告郭某房屋過戶服務(wù)費人民幣1250元，駁回原告郭某的其他訴訟請求。

一審判決后，原告郭某不服該判決，上訴至二審法院，二審法院經(jīng)審理駁回原告郭某的上訴，維持原判。

律師說法：合同居間人有權(quán)請求支付報酬

（一）居間人的報酬請求權(quán)

本案中，原告郭某主張因其與李某的房屋買賣合同并未實際履行，其未能購得房屋，被告房屋中介公司未能完成居間服務(wù)行為，不應(yīng)當收取其服務(wù)費，已收取的服務(wù)費應(yīng)當退還。被告房屋中介公司能否收取居間服務(wù)費，行使其居間人的報酬請求權(quán)成為本案的關(guān)鍵所在。

按照我國合同的規(guī)定，居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。本案中，通過被告房屋中介公司提供的居間服務(wù)，李某與原告郭某簽訂了《房屋買賣合同》，雙方已在該合同上簽字，合同已經(jīng)成立，居間人即被告房屋中介公司已經(jīng)促成了合同成立。此時，被告房屋中介公司的居間服務(wù)行為已完成，原告郭某就應(yīng)當按照合同約定支付被告房屋中介公司報酬即居間服務(wù)費，至于李某與原告郭某在簽訂《房屋買賣合同》后是否實際履行該合同，郭某是否實際購得該房屋，并不影響原告郭某給付被告房屋中介公司居間服務(wù)費的義務(wù)，故原告郭某以其未能實際購得房屋，被告房屋中介公司未能完成居間服務(wù)行為，不應(yīng)當收取其服務(wù)費為由，要求被告房屋中介公司退還已經(jīng)收取的居間服務(wù)的訴訟請求依據(jù)不足，法院依法駁回了該部分請求。

（二）居間服務(wù)費數(shù)額的確定

本案中，因雙方對居間服務(wù)費的具體數(shù)額約定不明確，被告房屋中介公司應(yīng)當收取居間服務(wù)費數(shù)額的確定成為本案的另一個關(guān)鍵所在。

按照我國合同法的規(guī)定，對居間人的報酬沒有約定，或約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞動合理確定。合同法第六十一條規(guī)定，合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。本案中，李某、原告郭某、被告房屋中介公司三方簽訂的《委托過戶居間合同》中約定由原告郭某支付被告房屋中介公司居間服務(wù)費及過戶服務(wù)費17 000元，該約定并未明確17000元服務(wù)費中居間服務(wù)費和過戶服務(wù)費分別是多少，導致關(guān)于居間服務(wù)費的數(shù)額約定不明確。原告郭某主張被告房屋中介公司收取的17000元中分為居間服務(wù)費1000元和過戶服務(wù)費16000元，但未能提供證據(jù)予以證明。被告主張應(yīng)當按照房屋中介行業(yè)的交易習慣劃分，即包括按照房款2．5%收取的居間服務(wù)費15 750元和過戶服務(wù)費1250元。經(jīng)法院向北京市發(fā)展和改革委員會調(diào)查，房屋買賣居間服務(wù)費的政府指導價為不超過雙方交易房款的2．5%。通常情況下，政府指導價可以作為行業(yè)交易習慣的參考價格。被告房屋中介公司主張的居間服務(wù)費15750元并未超過該政府指導價，可以作為行業(yè)交易習慣的參考價格，根據(jù)合同第六十一條的規(guī)定當雙方關(guān)于居間服務(wù)費的數(shù)額約定不明確時可以參照交易習慣確定，故本院認為被告主張的應(yīng)當按照房款2．5%收取的居間服務(wù)費15750元并無不妥。由此確定被告房屋中介公司收取的17000元服務(wù)費中應(yīng)分為15750元的居間服務(wù)費和1250元的過戶服務(wù)費，居間服務(wù)費就不再退還。因被告房屋中介公司并未實際為原告郭某辦理房屋過戶手續(xù)，其收取該1250元的過戶服務(wù)費依據(jù)不足，應(yīng)當退還原告郭某。