一、房屋雙重租賃的效力

司法解釋第六條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立兩份以上的租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：第一順序，是已經(jīng)合法占有租賃房屋的；第二順序，是已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；第三順序，是合同生效在先的。然后規(guī)定，不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定處理。這是關(guān)于雙重租賃的完整規(guī)則。

在合同領(lǐng)域中，涉及雙重關(guān)系的主要有兩種，一種是雙重租賃，還有一種是雙重買賣。雙重也可以是多重，三個以上的重合的關(guān)系是多重。在現(xiàn)實中，經(jīng)常會用“一女二嫁”來表示這個意思，當(dāng)然，《婚姻法》規(guī)定一夫一妻制、婚姻自主，當(dāng)然由該“女”自己決定嫁給誰。雙重租賃、雙重買賣與一女二嫁是一樣的道理。一個東西，既要賣給甲，又要賣給乙，當(dāng)然只能賣給一個人。只有一間房，既要租給甲，又要租給乙，也只能租給一個人。

雙重買賣的規(guī)則，出賣人與先手買受人和后手買受人訂立了兩個買賣合同，即前手合同和后手合同，前手合同和后手合同到底要履行哪一個，要遵循兩個原則：

第一，是契約自由原則。履行前手合同還是后手合同，由出賣人的意志決定，可以賣給甲，也可以賣給乙，只能賣給其中一個人。

第二，是債權(quán)平等原則，先手合同的買受人不能主張其有優(yōu)先權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照債權(quán)平等原則，每一個債權(quán)都是平等的，只能由出賣人決定賣給哪一方。

對于后一種原則，很多人不同意，認為一定要有先有后，先者優(yōu)先。但是，債權(quán)法的規(guī)則和物權(quán)法的規(guī)則是不一樣的，債權(quán)法的規(guī)則是債權(quán)平等，不管先后；物權(quán)法的規(guī)則是不平等的，應(yīng)當(dāng)是先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先，在一個建筑物上先后設(shè)立了兩個物權(quán)，是完全可以的，在行使物權(quán)時，設(shè)立在先的物權(quán)優(yōu)先行使，這就是物權(quán)優(yōu)先原則。既然如此，在雙重買賣的兩個買受人中，沒有理由主張誰優(yōu)先。雙重買賣的后果是，盡管出賣人有權(quán)利決定賣給前手買受人或者后手買受人，但只能履行一個合同，那么，對另外一個合同的買受人則必須承擔(dān)違約責(zé)任，要賠償損失。雙重買賣的違約責(zé)任，出賣人是沒有辦法逃避的。

租賃合同大體如此，構(gòu)成雙重租賃，也應(yīng)該實行這樣的規(guī)則，即：第一，契約自由，第二，債權(quán)平等。但是，在租賃合同當(dāng)中有一些特殊的情況，盡管兩個租賃合同的效力是平等的，但由于存在特殊情況，而使某一個合同具有了優(yōu)先權(quán)。

司法解釋規(guī)定雙重租賃，有三個順序要遵守，順位在先的優(yōu)先：

第一，已經(jīng)合法占有租賃房屋的。兩個租賃合同訂立以后，有一個承租人已經(jīng)占有租賃房屋，基于占有，或者說基于已經(jīng)履行的合同，具有優(yōu)先權(quán)，因為后手合同已經(jīng)無法履行了。所以，已經(jīng)占有房屋的承租人的合同優(yōu)先，確認合同效力。

第二，已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的。雙方誰都沒有對租賃房屋占有，但有一方的合同先登記備案，備案的合同優(yōu)先，確認其效力。

第三，是合同生效在先。對此，我有不同意見，理由是，兩個承租人的債權(quán)平等，沒有在先在后的問題。司法解釋認為生效在先而效力優(yōu)先，就要履行前手合同，違反債權(quán)平等原則。不過，司法解釋已經(jīng)這樣規(guī)定了，在司法實踐中可以先執(zhí)行，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，以后還可以研究解決。

不論出現(xiàn)上述哪一種情況，對于沒有履行的那個合同的承租人，出租人都要承擔(dān)違約責(zé)任，賠償違約行為造成的損失，或者賠償違約金，或者定金不退。

二、租賃合同無效怎么辦

承租人對房屋進行的裝修，在租賃合同被確認無效或被解除后，該如何處理？

（一）對承租人裝修物價值的認定。

承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對房屋進行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價值的確認問題。首先應(yīng)由租賃雙方對裝修物進行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時也節(jié)省減少損失；如果協(xié)商不成，則由法院委托評估評估機構(gòu)對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時的現(xiàn)價值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。

（二）對承租人裝修物的處理及補償。

裝修物在法律上屬于添附物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）》第86條對添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物的，財產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負賠償責(zé)任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國的《民法通則》對添附物的處理沒有直接規(guī)定，最高法院的司法解釋又過于籠統(tǒng)，所以在審判實踐中難以把握。