一、什么是買賣不破租賃原則

買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

買賣不破租賃原則是應(yīng)當(dāng)遵守的，在城鎮(zhèn)房屋租賃合同中同樣如此。出租人和承租人訂立了租賃合同，在租賃期間，出租人出賣租賃房屋，是可以的，第三人作為買受人可以買到該房的所有權(quán)，但在這個(gè)租賃房屋上存在的租賃關(guān)系不能消滅，必須承認(rèn)該租賃關(guān)系，不能打破現(xiàn)存的租賃關(guān)系。受讓人與承租人產(chǎn)生新的租賃關(guān)系，構(gòu)成債的轉(zhuǎn)移，承租人向新的出租人交納房租，繼續(xù)履行租賃合同。買賣不破租賃規(guī)則設(shè)立的目的，是保護(hù)承租人的租賃權(quán)。通常認(rèn)為，在一個(gè)租賃關(guān)系中，承租人是弱者，因此要給承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子賣了，租賃關(guān)系仍然存在，買受人不可以破壞這個(gè)合同租賃關(guān)系。

司法解釋第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！边@里規(guī)定的規(guī)則是：

1、承認(rèn)買賣不破租賃規(guī)則，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持”。這就是買賣不破租賃的原則。

2、規(guī)定買賣不破租賃的兩個(gè)例外：一是租賃房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，買賣不破租賃原則不能對抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，可以買到租賃房屋的所有權(quán)，并且實(shí)際占有，解除原來的租賃關(guān)系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受買賣不破租賃規(guī)則的影響。

3、如果雙方當(dāng)事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時(shí)就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個(gè)附解除條件的合同，當(dāng)然不受買賣不破租賃原則的約束。

二、如何處理租賃合同轉(zhuǎn)租糾紛

我國合同法第二百二十四條規(guī)定了承租人轉(zhuǎn)租租賃物必須經(jīng)出租人同意的法律規(guī)則。承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人享有解除合同的權(quán)利。但是，在司法實(shí)踐中，由于租賃物性質(zhì)及使用的方式多種多樣，非租賃合同當(dāng)事人使用租賃物的情況多有發(fā)生，何種情況下非合同當(dāng)事人適用租賃物構(gòu)成轉(zhuǎn)租實(shí)踐中常常發(fā)生爭議，下文圍繞這些問題進(jìn)行探討，以期有利于此種案件的正確處理。

承租人在何種條件下能夠?qū)ψ赓U物進(jìn)行轉(zhuǎn)租取決于法律規(guī)定的承租人享有的租賃物使用權(quán)的法律性質(zhì)。租賃關(guān)系的建立方式一般是承租人通過與出租人訂立租賃合同。租賃合同的履行要求轉(zhuǎn)移租賃物占有，在租賃期間，承租人占有租賃物并享有租賃物的使用權(quán)，包括對租賃物的直接的占有，使用，以及直接的收益的權(quán)利。承租人取得租賃物占有的依據(jù)是租賃合同，租賃合同設(shè)定了承租人的租賃物使用權(quán)，從合同性質(zhì)上來看，租賃合同屬于設(shè)權(quán)合同。由于承租人占有租賃物屬于非所有人對租賃物的合法占有，因此租賃物使用權(quán)類似于物權(quán)法上的他物權(quán)。

但是，承租人對租賃物的使用權(quán)受到出租人意思的限制，而與物權(quán)法定原則下法律規(guī)定的他物權(quán)的權(quán)利內(nèi)容具有顯著的不同的特點(diǎn)。物權(quán)法定，排斥當(dāng)事人的意思，即通過當(dāng)事人的約定設(shè)定物權(quán)的種類和權(quán)利的內(nèi)容。賃物使用權(quán)則是通過合同約定來確定其內(nèi)容的，租賃的用途、期限、租金及其支付期限和方式、租賃物的維修等均由當(dāng)事人自行約定，這與他物權(quán)具有顯著區(qū)別。由于租賃物由非所有人的承租人占有這一顯著特征與他物權(quán)具有一致性，法律上賦予了租賃使用權(quán)類似他物權(quán)的法律效力，如規(guī)定了買賣不破租賃的規(guī)則及出租人出賣房屋時(shí)承租人享有優(yōu)先購買權(quán)等?？梢哉f租賃物使用權(quán)屬于一種準(zhǔn)物權(quán)，即租賃物使用權(quán)的內(nèi)容雖由當(dāng)事人約定，但具有部分他物權(quán)的法律效力。

正是基于租賃物的此種性質(zhì)，各國法律大都有關(guān)于禁止承租人擅自轉(zhuǎn)租的規(guī)定。但也有的法律規(guī)定，轉(zhuǎn)租是否合法，要看是否經(jīng)過出租人的同意，出租人同意的，轉(zhuǎn)租視為合法，出租人不同意的，轉(zhuǎn)租即為違法。我國關(guān)于轉(zhuǎn)租的規(guī)定與這些各國的規(guī)定相似，允許在出租人同意的前提下由承租人對租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租。這種對轉(zhuǎn)租的限制，目的在于防止租賃過程中承租人對租賃物的占有使用方式超出出租人的意思，妨礙出租人對租賃物的所有權(quán)。

但從法律性質(zhì)上來看，轉(zhuǎn)租是對租賃物的一種處分行為。因此，無論對租賃物及出租人的利益是否有超出原租賃合同的影響，都應(yīng)當(dāng)尊重出租人的意思。畢竟出租人享有租賃物的所有權(quán)，如果沒有出租人的同意，會(huì)形成一種超出出租人的意思之外的對物的使用，面臨的將是新的使用人對租賃物的使用，無論是對租賃物的風(fēng)險(xiǎn)還是出租人面臨的市場機(jī)遇都會(huì)受到一定影響。因此這種對租賃物的處分只有出租人才享有，法律規(guī)定轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人的同意實(shí)際上是保證所有權(quán)不受到侵害的一種方式。

租賃合同是承租人取得租賃物使用權(quán)的合同，承租人既是租賃合同的主體，同時(shí)也是租賃物使用權(quán)的主體，承租人使用租賃物應(yīng)當(dāng)屬于租賃合同履行的基本要求。租賃合同履行的基本要求是承租人與使用人的同一，這也是審查是否構(gòu)成轉(zhuǎn)租的基本標(biāo)準(zhǔn)。轉(zhuǎn)租從主體的同一性來看，實(shí)際上是承租人與租賃物的使用人的分離，即租賃合同的承租人與租賃物的使用人不是同一人。如果租賃物的使用人是承租人以外的第三人，毫無疑問構(gòu)成轉(zhuǎn)租。實(shí)踐中，租賃物的性質(zhì)各有不同，使用租賃物的方式也多種多樣，并不能簡單地將非承租人使用租賃物一律認(rèn)定為轉(zhuǎn)租。

我國合同法第二百三十四條規(guī)定承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。該條就是對用于生活的房屋個(gè)人承租而將其共同居住的人視為共同的承租人的一個(gè)明確的規(guī)定。對于動(dòng)產(chǎn)生活租賃，承租人是個(gè)人使用還家庭使用，實(shí)際上出租人不易控制也很難知曉，從法律上禁止個(gè)人租賃的生活性動(dòng)產(chǎn)在家庭成員之間的使用是無法做到的。因此，共同生活的人使用租賃物應(yīng)當(dāng)屬于合法的，不構(gòu)成轉(zhuǎn)租。

綜上所述，無論是生活性租賃還是生產(chǎn)性租賃，基于共同關(guān)系而合理使用租賃物一般都不構(gòu)成轉(zhuǎn)租。只有把握了這個(gè)原則，才能防止將共同使用的情況認(rèn)定為轉(zhuǎn)租，保證轉(zhuǎn)租糾紛的正確處理。