房屋買賣合同無效賠定金嗎
2005年11月14日被告余某將南康xx新城一套房及車庫轉(zhuǎn)讓給原告周某所有，雙方為此簽訂了房屋買賣合同。約定：套房價格為16．5萬元、車庫價格為3．5萬元；簽訂合同時原告周某向被告余某支付定金5萬元；余款于二個月內(nèi)即2006年1月14日前付清；付清房款的同時由被告向原告交付房屋產(chǎn)權(quán)證書及房屋鑰匙……。合同簽訂后，原告按照約定向被告支付了定金5萬元。2006年2月20日原告在多次要求被告余某辦理房屋交結(jié)手續(xù)未果的情況下，起訴至法院，要求被告依據(jù)雙方約定履行給付房產(chǎn)證和交付房屋的義務(wù)或解除雙方的買賣合同，由被告雙倍返還購房定金10萬元。
被告余某辯稱：芙蓉新城套房及車庫是我妹妹的，我無法按合同的約定向原告交付房產(chǎn)證及鑰匙。該房屋我無所有權(quán)更無處分權(quán)，所以我與原告簽訂的房屋買賣合同無效。原告要求我按有效合同的違約責(zé)任規(guī)定雙倍返還定金10萬元，沒有法律依據(jù)。合同無效的后果，只能是向原告承擔(dān)返還不當(dāng)利益的責(zé)任即返還定金5萬元。
哪些情形房屋買賣合同無效
本案首先要解決的是無取得所有權(quán)或處分權(quán)而出賣他人房屋的買賣合同是否有效的問題。《中華人民共和國合同法》第132條規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或出賣人有權(quán)處分”。所謂屬于出賣人所有就是指出賣人是標(biāo)的物的所有人；而有權(quán)處分則是指當(dāng)所有權(quán)人允許他人對標(biāo)的物進(jìn)行處分時，他人有權(quán)將該標(biāo)的物進(jìn)行出賣。然而出賣人對未取得所有權(quán)或處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行出賣的合同是否有效的問題，合同法未明確規(guī)定。
第一種意見認(rèn)為：買賣合同無效，被告應(yīng)向原告返還不當(dāng)利益5萬元。理由：依據(jù)合同法第132條之規(guī)定，出賣的標(biāo)的物應(yīng)該是屬于出賣人所有或出賣人通過委托取得了處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)。本案被告不是房屋的所有權(quán)人，也未經(jīng)其妹妹的委托代理出售房屋，未取得處分權(quán)，因而其所簽訂的合同是無效的。合同無效只能是返還不當(dāng)利益，故原告要求雙倍返還定金不能支持。
第二種意見認(rèn)為：合同有效，被告應(yīng)按有效合同的法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任即向原告支付雙倍定金10萬元。
1、在出賣他人之物的合同中，出賣人的無權(quán)處分行為只是涉及到合同能否履行以及合同履行后買受人能否取得標(biāo)的物所有權(quán)的問題，與合同效力無關(guān)?！吨腥A人民共和國合同法》第52條明確規(guī)定了合同無效的五種情形，其中并未規(guī)定不能履行給付合同標(biāo)的物的義務(wù)時應(yīng)認(rèn)定合同無效。為此出賣人出賣他人財(cái)產(chǎn)是對標(biāo)的物所有權(quán)的變更與否產(chǎn)生效力，而不能決定合同的效力。
2、合同的效力取決于當(dāng)事人的意思表示是否真實(shí)和法定的效力原因。本案在原、被告簽訂合同時，雙方都有接受該合同約束的真實(shí)意思表示，且合同無違反法律行政法規(guī)禁止性和強(qiáng)制性規(guī)定的因素，只是被告余某在合同的履行中存在履行不能的行為，這種履行不能一般情況下都受出賣人或第三人的主觀意志所控制而不是受外界因素的影響。余某出賣他人之房屋，該買賣合同的效力不以余某對標(biāo)的物享有所有權(quán)或處分權(quán)為要件，如果出賣人以不能履行合同為理由而主張合同無效，則違背了訂立合同的本來目的，為制約這種隨意性行為，不能認(rèn)定無效。出賣人違約時就應(yīng)承擔(dān)約定責(zé)任，并依法律規(guī)定雙倍返還定金。
3、被告以無所有權(quán)及處分權(quán)為由主張合同無效，假設(shè)觀點(diǎn)可以成立的話，則買受人根本無法向出賣人請求履行合同義務(wù)。當(dāng)事人依據(jù)合同取得的利益也只能是信賴?yán)?，即出賣人所應(yīng)承擔(dān)的只是侵權(quán)責(zé)任或不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任，不能由其承擔(dān)違約責(zé)任，即本案被告余某所答辯的返還不當(dāng)利益5萬元，而不是雙倍返還定金的問題。這樣無疑不能保護(hù)原告的利益，無處分權(quán)的人隨時可以毫無拘束的利用第三人的財(cái)產(chǎn)與別人簽訂買賣合同，而從中收取定金用于個人周轉(zhuǎn)等，會嚴(yán)重的繞亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，顯然這種觀點(diǎn)是不科學(xué)的。
