案情介紹：買賣合同訂立不成

王某與李某于2007年2月20日口頭達成了房屋買賣協(xié)議，約定李某將一套建筑面積為138.7平方米的房屋以22萬元的價格出售給王某。為了確保房屋買賣合同的訂立與履行，王某當(dāng)即付給李某4萬元定金，并約定3日后雙方簽訂書面購房合同。李某收受定金后并沒與王某簽訂書面合同，反而于2007年3月15日將該房屋賣與趙某。王某要求李某履約遭到拒絕，遂向法院起訴，要求李某雙倍返還定金8萬元。

法院判決：賣方雙倍返還定金

本案在審理中有兩種意見：

一、原、被告雙方之間只是口頭達成了房屋買賣協(xié)議，并沒有簽訂書面合同，不具備法律規(guī)定的形式要件，所以該合同是無效的。定金合同是從合同，主合同無效則從合同無效，故應(yīng)駁回原告的訴訟請求。

二、原、被告之間進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并依法辦理相關(guān)手續(xù)后，才能進行房產(chǎn)交易。但在原告交納定金后，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定簽訂正式的書面合同。被告拒絕簽訂，即構(gòu)成締約違約，根據(jù)定金罰則，被告應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，故原告的訴訟請求應(yīng)得到支持。

本案的焦點是原告預(yù)先交付4萬元定金的性質(zhì)。

律師說法：定金的限額確定

所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律和合同的規(guī)定，由一方按照合同標(biāo)的額的一定比例預(yù)先給付對方的金錢。我國擔(dān)保法第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”這里的“雙倍返還定金”即為合同法上所稱的“定金罰則”。

根據(jù)給付目的和效力的不同，定金分為證約定金、立約定金、成約定金、違約定金和解約定金。證約定金，是指為證明合同成立而交付的定金。立約定金，是指為保證正式訂立合同而交付的定金。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！痹撍痉ń忉屆鞔_了當(dāng)事人可依意思自治設(shè)立立約定金，擔(dān)保當(dāng)事人未來的正式締約行為。如果當(dāng)事人違背承諾，拒絕訂立正式合同，則適用定金罰則。

成約定金，是指以定金的交付為合同成立的要件，即定金交付，合同才成立；若不交付定金則合同不能成立。違約定金，是指當(dāng)交付定金一方不履行合同約定的，另一方可以沒收定金；反之，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。解約定金，是以定金作為保留合同解除權(quán)的條件，即交付定金的人可以拋棄定金來解除合同，收受定金的人也可以雙倍返還定金來解除合同。本案中，原、被告口頭約定房屋買賣合同后，為保證被告未來能夠正式締約，原告即交付被告4萬元定金，很明顯，這4萬元定金應(yīng)為立約定金。被告收受定金后，應(yīng)當(dāng)按照約定與原告簽訂正式的書面合同，但被告明確拒絕簽訂，由此可以認(rèn)定被告構(gòu)成締約違約。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

我國房地產(chǎn)管理法第四十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。本案的當(dāng)事人由于沒有按照約定簽訂房屋買賣書面合同，因此其房屋買賣合同沒有生效。一般情況下，定金合同是從合同，具有從屬性，當(dāng)主合同有效時，定金合同才有效，主合同無效則定金合同也無效。但這主要是對證約定金合同而言，對于立約定金則不然。因為立約定金法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關(guān)系，立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就成立。所以，主合同是否成立不是立約定金合同是否成立的決定條件。本案的4萬元定金屬于立約定金，且原告已實際交付，定金合同成立并生效。作為主合同的房屋買賣合同是否成立或生效對本案的定金是不起決定作用的。所以，本案第一種意見“主合同無效則定金合同也無效”的主張不能得到支持的。

當(dāng)然，定金的約定不能超過必要的限額。擔(dān)保法第九十一條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持?！北景钢骱贤臉?biāo)的額為22萬元，雙方約定的定金為4萬元，從數(shù)額上看，本案的定金也沒有超過法律規(guī)定的限額。

綜上，第二種意見無疑是正確的。