定金合同的效力如何認(rèn)定

張女士通過朋友看中了古北路上的一套產(chǎn)權(quán)人為朱先生的三室兩廳的房子。經(jīng)過初步協(xié)商，其與朱先生就房屋價格及付款方式口頭上達(dá)成一致。幾天后張女士約朱先生簽購房意向書，因朱先生出差，便由朱先生的妻子宋女士出面與我簽合同。我們在合同上明確了房屋的價款、付款方式、簽署正式合同的時間，還約定定金為人民幣兩萬元。宋女士和張女士都在這份協(xié)議上簽了字。由于我的一張銀行卡出了問題取不出錢，我就只交給宋女士一萬元，宋女士給我打了一萬元的定金收條，我們口頭約定另外一萬元由我在一周內(nèi)補(bǔ)交。張女士擔(dān)心朱先生變卦，因?yàn)楫吘官彿恳庀驎蠜]有朱先生本人的簽字。張女士想知道其和宋女士簽訂的購房意向書是否有效？定金是以一萬元為準(zhǔn)還是以兩萬元為準(zhǔn)？

合同的簽約主體要適格，也就是簽約人要有權(quán)簽署合同。一般情況下，合同要由權(quán)利主體即本人來簽署，如果非本人簽署，那么簽約要經(jīng)過本人授權(quán)或取得本人事后追認(rèn)，否則會產(chǎn)生因簽約主體不適格而無效的問題。

定金沒交齊算違約嗎

本案張小姐與宋女士簽署的購房意向書是否有效，要區(qū)分不同情況來看：一是宋女士取得房屋產(chǎn)權(quán)人朱先生的書面授權(quán)（房地產(chǎn)買賣一般要求經(jīng)過公證）并且是在授權(quán)范圍內(nèi)代簽合同，那么張小姐與宋女士簽署的購房意向書有效；二是宋女士雖未經(jīng)朱先生書面授權(quán)，但張小姐有理由認(rèn)為并有證據(jù)證明宋女士有代理權(quán)（比如宋女士表明她與朱先生為夫妻關(guān)系，又持有朱先生身份證原件，在簽協(xié)議前經(jīng)過朱先生口頭委托或同意），則宋女士簽約構(gòu)成表見代理，該定金合同也有效；第三種情況是宋女士沒有取得朱先生書面授權(quán)，又沒獲得朱先生事后追認(rèn)，則該定金協(xié)議無效。從避免后遺癥的角度來說，張小姐最好要求朱先生本人補(bǔ)簽一份合同或是在原購房意向書上補(bǔ)簽朱先生的名字，這樣更能保證交易安全。

在定購房意向書有效的前提下，本案定金應(yīng)以一萬元為準(zhǔn)。定金合同為實(shí)踐性合同，也稱要物合同，也就是定金合同不僅需要當(dāng)事人雙方的意思表示一致，而且需要現(xiàn)實(shí)交付定金，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。雙方雖然約定定金為兩萬元，但張小姐實(shí)際交付的是一萬元，約定交付的定金與實(shí)際交付的定金不一致時，以實(shí)際交付的為準(zhǔn)，因此定金以一萬元為準(zhǔn)。如果張小姐希望定金約束力在兩萬元幅度內(nèi)，張小姐最好能盡快補(bǔ)足定金，并要求把宋女士出具的定金的收條更換成由朱先生簽字的定金收條。