一、哪些抵押合同無效

根據(jù)我國《擔保法》及最高人民法院出臺的一系列司法解釋之精神，下列抵押合同無效：

1、 債務人有多個債權人時，而將其全部財產(chǎn)抵押給其中一個債權人，因此喪失了履行其他債務的能力，損害了其他債權人的合法權益，這種抵押合同無效；

2、 對國有企業(yè)業(yè)已確認為關鍵設備、成套設備或重要建筑物設立抵押而未經(jīng)政府主管部門批準的抵押合同無效；

3、 以下列財產(chǎn)設定抵押的抵押合同無效；

（1） 土地所有權；

（2） 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權。但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘（四荒土地）等荒地的土地使用權以及隨同廠房同時抵押的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權不在此限；

（3） 學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施。但學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的財產(chǎn)為自身債務設定抵押的除外。

（4） 所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；

（5） 依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

（6） 依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

4、 破產(chǎn)企業(yè)在法院受理企業(yè)破產(chǎn)案件前六個月至破產(chǎn)宣告期間，對原沒有抵押的債務設定的抵押而簽訂的抵押合同無效；

5、 債務人與個別債權人惡意串通，將其大部分財產(chǎn)抵押給一個債權人，從而喪失履行其他債務能力的，該抵押合同無效。

二、抵押合同無效如何處理

抵押合同無效，抵押人不應按不超過債務人不能清償部分承擔相應的賠償責任，而是在抵押物價值范圍內(nèi)對不超過債務人不能清償部分承擔相應的賠償責任，且抵押物價值以賠償時評估價為限。

在抵押合同無效的情況下，抵押人所要承擔的不再是擔保責任，而是締約過失責任。根據(jù)《中華人民共和國合同法：第四十二條規(guī)定，締約過失責任是指在合同訂立過程中，一方因違背其依據(jù)誠實信用原則所應負有的義務，而致另一方的信賴利益的損失，并應承擔民事責任。只有在合同未成立或者雖然已經(jīng)成立，但因為不符合法定的生效要件而被確認為無效或被撒銷時，締約人才承擔締約過失責任。當事人根據(jù)締約上的過失請求賠償?shù)姆秶鷳獮樾刨嚴娴膿p失。信賴利益的損失指一方因信賴合同的成立和有效，但由于合同的不成立和無效的結(jié)果所蒙受的利益損失。信賴利益，必須是基于合理的信賴而產(chǎn)生的利益，債權人請求賠償?shù)男刨嚴鎿p失的范圍最高不得超過履行利益。

《中華人民共和國擔保法》第三十三條規(guī)定，債務人不履行債務時，債權人有權以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。第五十三條規(guī)定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款優(yōu)先受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。根據(jù)上述規(guī)定，如果按合同有效成立并履行時，債權人從中所得到的履行利益是債權人可以以抵押人提供抵押的抵押物折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。而該履行利益乃是在合同如期履行后當事人所獲得的全部利益，也就是信賴利益的賠償范圍。所以抵押合同無效，抵押人應在抵押物價值范圍內(nèi)對不超過債務人不能清償部分承擔相應的賠償責任。